激活三、四线城市房地产需求，需三招

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2020年到2030年，是中国城镇化率从60.6%向70%进发的10年。在这特殊的发展阶段，将发生前所未有的新变化。

人口都市化进程，将是其中一个显著特征。以广佛肇都市圈为例，过去5年，广州每年常住人口的增量都超过40万人，佛山平均每年常住人口增加超过20万人，肇庆平均每年常住人口增加仅为3.2万人。

类似肇庆这样的都市圈外层的三、四线城市，面临三大挑战：

1、因为常住人口增加有限，新型产业集聚和发展需要过程。房地产需求难以扩大。

2、因为受到中心城市虹吸效应的影响，商业、办公物业和产业地产物业的发展空间受到挤压。

3、因为缺乏财富效应，房地产的投资需求活力不足。

在这样的背景下，都市圈外层的三、四线城市长期依靠的“价格洼地”的竞争优势，将难以持续。城市房地产发展需要找到新出路。

激活房地产需求，可以走三步棋：

1、通过新型城镇化发展来激活市场需求。以肇庆为例，2020年城镇常住人口203.62万人，常住人口城镇化率仅为48.63%。

未来还有可观的增长空间，尤其是县镇一级，还有文章可做。

2、通过城市、产业和房地产联动发展来带动需求。

通过政策性住房等手段，来构建新竞争力，吸引人才进驻。

以肇庆为例，要发展新能源汽车、先进装备制造业、节能环保等战略性新兴产业，引入企业和人才是关键。产城融合发展，政策性住房建设等措施，有利于城市经济、城市产业的发展。最后也将带动房地产需求的上升。

3、通过优越的自然生态环境和宜居都市圈新空间，来吸引更多都市圈人群置业。

逆城市化的新空间，逆城市化的新地产，是有效的工具和手段。

都市圈外层的三、四线城市房地产市场要做大做强，需要更多的主动行为。