重大规则改变：土地出让金收益向“用之于农”倾斜
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）
 
 
中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。
这份文件非常重要，对未来中国的乡村振兴、城市发展和房地产业发展，都将产生重大影响。
 
文件指出，土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分。长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够。
文件要求，各地要调整完善土地出让收入使用范围，优先支持乡村振兴。
 
总体目标：从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

具体操作：提高土地出让收入用于农业农村比例。以省（自治区、直辖市）为单位确定计提方式。各省（自治区、直辖市）可结合本地实际，从以下两种方式中选择一种组织实施：一是按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；二是按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。
 
 
1、“十四五”开始，土地出让收入分配调整，重点向农业、农村倾斜。逐步达到50%以上。意味着国家城乡发展战略的重大改变。

——乡村振兴将成为国家发展战略中的重点方向。
——城市靠土地财政推动发展的模式将面临改变。
——城市地价、房价快速上升的动能将下降。
 
2、从全国土地出让金收入看，2019年全国土地出让金收入高达7.8万亿。但分布极不平衡。中心城市的占比偏高。2020年1到8月，杭州、上海、广州等5个城市的土地出让金收入就突破了1000亿元。

——土地出让金收入分配调整，城乡分配格局发生改变。乡村振兴获得了来源明确的资金支持。“取之于城，用之于农”的方向非常清晰。

——按照文件要求，建立市县留用为主、中央和省级适当统筹的资金调剂机制。土地出让收入用于农业农村的资金主要由市、县政府安排使用，重点向县级倾斜，赋予县级政府合理使用资金自主权。

在这个安排中，省级统筹的数量和比例，影响非常大。

——北上广深等一线城市 ，因为已经基本完成了城镇化进程，农业、农村发展需要多少具体比例的土地出让金，是下阶段值得重点关注的问题。
 
3、影响和预期

——“十四五”开始后的中国房地产，迎来了新的空间：乡村振兴。以2020年为时间线，前30年看城市，后30年看乡村振兴。

——“十四五”期间，大都市圈周边的乡村振兴项目，将迎来重大机会。大都市的土地出让金数额大，收入稳定。同时，乡村空间有限，单位投资将十分可观。翻天覆地的改变，可以期待。

——城市政府，尤其是中小城市、县级政府，大规模进行城市基础设施建设、配套设施建设的热潮，将消退。保民生和乡村振兴，成为未来两大重点。

三、四、五线城市的房地产的格局，将发生重大改变。有机遇，也有风险。
 
城乡发展格局，城乡房地产发展，改变从“十四五”开始。