深圳房地产税:时机、税率与效应
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
8月11日,网上盛传深圳将开征房地产税。据说,开征时间是2021年1月1日,试点运行方案已报送有关部门审批。
与以往每次传言不同,这次是直接公布了征收方案:
1、征收对象
深圳市、深汕合作区区域内的商品住房(不含安居型商品房)。
2、征收时间
2021年1月1日起试点运行。
3、免征对象
(1)以家庭为单位,人均居住面积60平米以下住房免征;
(2)以家庭为单位,不论居住面积1套住房免征。
4、征收税率
(1)2套住房的,超过人均居住面积60平米部分,按照住房市场评估价值*1.5%/年的税额核定征收;
(2)3套住房的,第3套房(产权人指定;未指定则默认为按时间顺序第3套获取产权的住房)按照住房市场评估价值*2.5%/年的税额核定征收;
(3)4套及以上住房的,第4套房(产权人指定;未指定则默认为按时间顺序第4套及以上获取产权的住房)起按照住房市场评估价值*4.5%/年的税额核定征收。
8月11日,深圳将开征房地产税的网络传闻,没有得到有关部门的证实,但也没有任何部门出来澄清。
8月11日下午,A股中的房地产股掉头往下,与这个传闻不无关系。
1、 广东地区最具开征住宅房地产税条件的城市,是深圳。从土地利用来看,深圳早早就进入了存量土地开发阶段。深圳近年的土地出让金收入,在北上广深等重点城市中,一直排在末位,深圳不靠房地产吃饭。
深圳的住房结构,简单说是532。商品房总量240万套左右,占20%,。各类政策性住房,包括保障类用房,300多万套,占30%。各类宅基地住房和违建住房600多万套,占50%。
从住房结构看,深圳商品房是稀缺资源。倘深圳开征房地产税,只影响到少数人,尤其是有钱人,对社会影响较小。
在国内城市中,很难找到像深圳这样适合做房地产税征收试点的城市。2021年,开征的时机到了。
网络上传出的消息,似乎不是简单的谣言。
2、网上盛传的深圳房地产税征收方案中,引人注目的是税率。
起征点是1.5%,按照套数,逐套累加,第四套起,税率达到4.5%。倘按这个方案实施,在深圳持有第三套以上住宅(2.5%),都属于不具经济性的行为。
从“深圳方案”看,未来的房地产税,绝对不会采用不痛不痒的税率。房地产行业要作好萧条的准备。
正因为影响巨大,在“六稳”的关键时期。很多专业人士都认为:2021年开征的时机还没到。
3、公众关心的是:房地产税何时会来到身边?
管理层这几年反复强调:稳妥推进房地产税立法。
深圳房地产税,2021年大概率会来。
全国性的房地产税的开征,不会在2021,也不会在2022,我想大概在2023年。
房地产税已成为这几年房地产业发展的X因素。 |