深圳新政下的商务公寓，缺乏投资价值

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

这个周末，深圳楼市不平静。

7月31日，深圳市规划和自然资源局、市住建局联合发出通知，停止商务公寓审批。通知自发布之日起施行。

通知的内容，主要有三点：

1、在全市范围内（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可、已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

2、对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

3、优化城市副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

（一）深圳叫停商务公寓的的审批，有点突然，但又是一个必然事件。上海等地，从2017年开始，就停止了商务公寓和酒店式公寓的审批。广州更有330新政，对商务公寓实施了严格的限制。

深圳的公寓式办公项目，能够一直获得审批，本就不是一件正常的事情。被叫停，是早晚的事情。

（二）深圳叫停商务公寓后，商业、商务类用地价值将被开发商重新评估。众所周知，很多商业、商务类用地项目，是通过开发商务公寓，来实现资金的快速回笼。

开发公寓的通道被堵住后，商业、商务类用地将回归本质。

（三）深圳731文件，还给市场带来一个重大启示：项目规划审批和用地方案审批，特别重要。已经批过的项目，731后，还可以继续办理手续。

各种长周期项目，包括大型商业商务项目，城市更新项目，铁路TOD项目，大型产业项目，报批规划方案，是最重要的一步。

（四）深圳叫停商务公寓审批，其他城市会跟进吗？答案是肯定的。商务公寓本来就是“无户口”的项目，迟早会有规范的一天。

（五）深圳新政下，商务公寓更有投资价值了吗？是否如深圳卖房的中介宣传的那样“买少见少”、“且买且珍惜”？

答案是否定的。

深圳的商务公寓，缺乏投资价值。

1、首先，深圳缺的的是居住类物业，不是缺商务公寓。商务公寓这几年得到市场的欢迎，是因为住宅限购的影响和投资类产品缺乏的效应。从国内一线城市楼价的变化趋势看，商务公寓的增值幅度一直跑输普通住宅。

2、商务公寓仍然有大量的替代品。包括城市更新产生的公寓，集体建设用地形成的公寓，人才住房形成的公寓。商务公寓并不会“买少见少”。

3、假如楼价不上涨，商务公寓的租售比极低，年回报水平，绝大多数达不到3%。再加上水电费高、维护成本高等因素，商务公寓的投资价值并不高。

商务公寓，只是特殊时期的一种特殊产品。

开发商做商务公寓，是一种赚钱的方案。

普通投资者买商务公寓，只因为钱太多。