第二篇 人口与土地难题

（本文完整版详见我司微信公众号“铁路TOD综合开发”）

一

东莞的人口发展

1、东莞市人口发展现状

①近十年东莞市常住人口增速放缓，人口流入趋势减弱。远远落后于广、深、佛、珠等城市常住人口的增长规模及速度。

1982年-1990年，东莞常住人口由115.30万人增加至175.62万人，年均增长5.4%；

1990-2000年，东莞常住人口由175.62万人增加至644.84万人，年均增长13.9%；

2000年-2010年，东莞常住人口由644.84万人增加至822.48万人，年均增长2.5%；

2010年-2019年，东莞市常住人口由822.48万人增至846万人，十年增长不到25万。

而与此同时，近10年佛山常住人口增长近100万，珠海市常住人口增长近50万。

②外来流动人口总体趋于平稳。外来流动人口由1986年的15.62万人增至2018年的453.45万人。2001-2008年出现跳跃性上升。2009年以来，外来流动人口总体保持平稳，近两年增速略有上升，分别增长2.3%、3.4%。

③从人口构成结构来看，东莞市人口年龄结构较为年轻。65岁及以上老龄人口占比3.74%，远低于广东省7.9%的占比。

④人口素质稳步提升；人才规模持续扩大。2016－2018年间，全市人才总量由146万人增至195.3万人，年均增长15.7%。高层次人才由8.48万人增至12.6万人，年均增长21.9%。

⑤常住人口城镇化水平高。东莞市2018年常住人口城镇化水平为91.02%，比全省平均水平高20.32%，比全国平均水平高31.44%。

2、东莞市人口发展问题

根据《东莞市人口发展规划（2020-2035年）》，东莞市2030年常住人口将达到1020万，也即未来十年常住人口将增长174万，年均需增长17.4万。

未来东莞市人口发展可能面临以下问题：

①人口吸引力受周边城市挤压。

随着大湾区发展规划的深入实施、户籍制度的放开，城市间人员交流频繁、人口向中心城市集聚趋势仍将继续，大湾区仍将是人口转移主要承接地。

地处广州、深圳两大中心城市之间，东莞市人口吸引力一定程度受到中心城市虹吸效应的挤压；而珠江西岸的节点城市珠海、佛山、中山等，其更宜居的环境亦将对东莞市人口流入造成威胁。

②人口空间分布集聚度低。

从人口空间分布来看，东莞城区、水乡片区、松山湖片区人口密度虽高于全市平均水平，但相对于国内其他城市，东莞市中心城区常住人口密度偏低，市镇两级行政体制导致人口分布相对分散。人口空间分布集聚度低将使东莞面临城市基础设施和公共服务设施的均质化发展难题。

③人口与产业匹配度不高。

从人口素质与产业转型的匹配度来看，东莞市处于低端加工制造业的产业转型期，低端劳动力人口红利逐渐消失。人口转型才能促进产业的转型，产业转型也势必带动人口转型发展。如何吸引并留住产业链高素质人才，成为东莞产业发展的关键。

3、东莞市轨道交通及综合开发与人口发展

①粤港澳大湾区交通一体化建设，是东莞市融入大湾区城市群的重要抓手。同时，通过“轨道+物业”“轨道+社区”等开发模式，变铁路通道为铁路枢纽，提升城市品质。加强与广、深的互通、互联，有利于产业链人才在东莞市的集聚。

②东莞城市轨道交通规划定位为“内聚、强心、外联”。通过加强轨道交通在中心城区、松山湖、滨海湾区“三心”之间的交通、市政等基础设施的辐射带动作用，突出轨道交通的通勤作用，能有效提升中心城区、经济园区人口空间分布密度。

③在东莞高度城镇化、多片区组团式城市发展格局下，强调以人为中心，以轨道交通引导城市空间的更新、产业的布局、社会经济的发展，打造更便利、更舒适、更人性化的TOD社区和TID项目，有助于促进的人口净流入。

滨海湾站TOD项目效果图

二

东莞的土地资源

1、 土地开发强度过高。 

改革开放以来，东莞农村集体土地以物业租赁形式参与到工业化进程，以“空间换增长，土地换租金”的发展路子，孕育出了强大的特色镇域、村组经济。于此同时，东莞土地的整体开发强度已达到46.8%，远超过30%的国际警戒线。位居全省前列。 

土地是财富之母，是城市发展的基础。东莞只有通过不断拓展新的城市发展空间，提升城市品质，才有机会实现城市高质量发展。

2、近年来，政府工作重心从搞产业转向提升城市品质、拓空间、打造品质交通。 

从近几年的东莞政府“一号文”关键词来看，东莞市政府工作重心从搞产业发展，向提升城市品质逐步推进，以应对人、地发展难题： 

2015年“东莞制造2025”、2016年“机器人智能装备产业”、2017年“倍增计划”，到2018年“聚焦美丽东莞”（生态环境、城市品质的提升）、2019年“拓空间”（生产、生活和生态三大空间）、2020年“聚焦民生保障”（品质教育和品质交通）。

3、东莞“拓空间”40条发布 

2019年政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，围绕生产、生活、生态空间的拓展优化，推出“拓空间40条”及一系列配套政策。提出“收储整备、城市更新、盘活整治、空间增容、集约提效”等五大路径，以及“成本、权益、规划、资金、审批、机制”六大保障。

①推出1.5级开发模式。对符合条件的市、镇街（园区）储备土地和短期内不具备开发建设条件的TOD范围土地推广1.5级开发模式，鼓励市属国有企业或大型龙头企业结合产业转型与城市升级需求，以租赁方式进行过渡性开发利用。 

②鼓励将连片出租屋改造为人才公寓。东莞市鼓励各镇街以统租统收模式将连片出租屋改造为规模化定制化的人才公寓、长租公寓项目，纳入地方住房保障体系。 

③成立城市更新局，是全国首个成立城市更新局的地级市。创新城市更新审批机制，城市更新项目总体方案“一次过会，全程通行”，将审批时间压缩至6个月内。

4、东莞市轨道交通及综合开发与城市更新 

①发布《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案(试行)》，推动“以地筹资，以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标实现。

②新一轮城市更新专项规划编制中，将轨道交通TOD、广深科技创新走廊创新节点、廊道沿线镇街等划定为东莞2018-2020年城市更新重点改造区域。