杭州市轨道+物业综合开发（下）轨道交通引导城市发展案例

（本文完整版详见我司微信公众号“铁路TOD综合开发”）

一、轨道交通引导下的城市发展

1、据说，部分杭州人觉得住在西湖边，才算是住在城市中心。地铁开通前的杭州市，是单核心城市，摊大饼式发展。随着城市规模的扩大、城镇化进程的推进，杭州单核城市已无法承载人口和城市功能过度集聚带来的各种社会问题，必然寻求多中心发展。

2、2015年杭州市成功申办亚运会，2016年杭州市新版城市总体规划发布，修订版总规明确加密轨道交通线网，并以此为契机施行TOD发展。轨道交通网络由原规划的5条线171公里，调整为10条线406.5公里。

3、大运量的轨道交通建设及场站、沿线物业综合开发，是发展城市次中心和优化城市形态，使杭州市由单核城市向沿主要交通走廊发展的重要抓手。

1号线是杭州市最早开通的地铁线，南北连接杭州西湖区的老城区与钱塘江新城区，向东延伸至经济技术开发区，是最能体现杭州市通过轨道交通引导城市发展的一条线路。

近十年来，以轨道建设为契机，江干区九堡镇由中心城区远郊的农村、工业区，发展成了杭州东部发展的现代化大型居住新区，南部沿江片区为城市发展预留地。

地铁1号线及案例位置示意图

《杭州市城市总体规划（2001-2020）》（2016年修订）杭州公共中心

已建成地铁场站综合体——东城广场和杨柳郡位于地铁1号线江干区九堡街道。其中，地铁东城广场定位为“以区域级生活型购物中心为主体、附带交通枢纽便利性商业的城市副中心标志性综合体”。七堡车辆段上盖综合体规划建成“交通便利、环境优美、配套齐全的大型高品质生态居住区。”

二、结构预留上盖物业开发案例——地铁东城广场

1、地铁东城广场为杭州地铁置业公司独立开发的首个上盖综合体，于2016年建成。项目占地面积3.7万㎡，总建筑面积17.4万㎡，经营性物业约12万㎡，其中购物中心9.1万㎡，灵活办公及酒店式公寓约2.6万㎡。

2、东城广场位于地铁客运站上盖，北侧通过连廊与杭州客运中心相连。

由于地铁工期要求，综合体受限于已施工至地面的结构柱网，最终设计选择以连续四栋落地塔楼穿插横向裙楼组成巨型“城中城”，与杭州中心城区中式建筑的精巧形成相比，其“巨大”的外形与“丰富”的业态、“流动”的商业内街、阳光的共享的中庭成为九堡新城的标志性建筑。

3、东城广场的车流和人流立体化组织。人流抵达后，长途客运中心二层进站、一层出站；首层除交通核核门厅外完全架空，同时在中部设置四层通高大型中庭作为换乘和共享空间；上部办公和酒店出入口则面向主干道设置。车流设置上，首层为公交总站和出租车站，私家车于经两侧坡道进入地下一层停车场，通过核心筒与物业相连。

4、地铁东城购物中心于2017年5月31日正式开业，位于项目1-5层共9万多㎡，引进了金象时代影城、永辉超市、银乐迪KTV、舒适堡健身四大主力店，以及E.F国际名品、拉夏贝尔、星巴克、汉堡王、肯德基、2050时尚有方等知名品牌商家。涵盖家庭亲子一站式购物等多种业态。

5、地铁东城广场项目超9万㎡的商业体量，已能基本兑现最初对项目“区域级生活型购物中心”的定位。随着周边阿里体育中心、国防购物中心的陆续建成，片区公共配套逐步完善。然而，从站点北边的汽车客运中心以及南部的公交车充电站场来看，客运中心站核心区土地集约化利用程度低，功能业态单一，TOD概念社区并未形成，不利于轨道项目经济效益的实现。

二、节地模式示范项目——七堡车辆段上盖综合体（杨柳郡）

七堡车辆段项目——绿城杨柳郡，入选2020年2月自然资源部发布的《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》，是重点推荐的6种节地模式典型案例之一。

1、基本情况

七堡车辆段上盖综合体位于杭州江干区城东核心区域，毗邻沪杭甬高速公路、德胜城市快速路，临近杭州东站枢纽，交通十分便利。

项目由杭州地铁1号线和4号线车辆运营库、检修库、综合维修大楼、控制中心等地铁功能建筑和住宅、商业、写字楼、学校、公园等开发建筑组成，总建筑103万平方米，其中经营性建筑面积50多万㎡。

杭州七堡车辆段位置示意图

杭州七堡车辆段用地情况

2、节地利用模式。

项目采用“高起点规划、高强度开发、高标准建设”进行了土地分层利用。

上盖区建设了9米和13.5米两层板，首层0米至9米区为地铁功能区，设置了车辆运营、检修库；二层9米板至13.5米板之间为公共停车位；三层13.5米板以上也设置了公共停车位以及绿化、教育、居住等多种业态。

落地区0米以下为地铁车站、地下公共过街通道和停车泊位等居住配套。

业态分布：上盖区设有六个宝石状的生态居住区、东西两个公园。落地区在中心部位设置地铁控制中心、酒店、写字楼、公寓等钻石塔楼建筑群。钻石塔楼两侧分别设置了商场和住宅等。

杭州七堡车辆段城市设计总平面图

                       杭州七堡车辆段分层土地利用及人行流线设计

杭州七堡车辆段经济技术指标

2.土拍：分为车辆段商住地块及站点上盖商业商务地块

①    A.七堡车辆段商住用地，由地铁置业公司拿地、与绿城集团合资合作开发

2014年10月30日，杭州地铁七堡车辆段综合体地块（土名：牛田单元U/R-01）地块出让面积293354平米(约440亩)，容积率1.84，可建面积达54万平方米，地块总起价443757万元，折合楼面地价约8218元/平方米。由杭州地铁置业有限公司以444058万元总价竞得，折合楼面地价8224元/ m²。项目引入绿城集团、平安地产入股，其中绿城为操盘方。

牛田单元U/R-01地块经济技术指标

B. 地铁1号线七堡站上盖商业商务地块，带盖板出让，由杭州地铁置业公司摘地。

地铁1号线七堡站上盖物业（土名：七堡车辆段B1/B2-13地块，杭政储出〔2017〕70号）于2017年10月27日出让，总价58813万元，其中土地出让金人民币31220万元，楼面地价8004.06元/平方米，地下空间已建成，建筑成本为27593万元由受让方另行向杭州市地铁集团支付（含盖板地价15078元/㎡）。由杭州地铁置业公司做地并以底价摘地。

宗地总用地面积15002平方米，用途为商业、商务设施用地，地上建筑面积39005.2平方米。该地块为首次经市政府同意带条件出让。周边同期地价15000~20000元/㎡。

3.片区土拍分析：随1号线建设和开通，七堡站周边商住用地陆续入市，土地价值快速上升。

杭州地铁1号线一期于2010年开工建设，2012年开通。

2012年~2014年，牛田板块七堡站周边陆续释放多宗商住用地，地价处于上升通道。由7000~9000元/㎡上升至12000~15000元/㎡。

2011~2014年10月前牛田单元周边地价

2014~2017年11月前牛田单元周边地价

4、项目住宅部分——绿城杨柳郡

①规模大及配套齐

杨柳郡包括20栋多层与33栋小高层共53栋4800户，小区人口约1.5万。自身配套齐全，规划约4万平方米商业，并有东、西两个超7万平方米公园，配备2个9班制幼儿园和1个24班小学。

②绿城集团首个"年轻、复合、活力"的YOUNG CITY

A.品牌：杨柳郡YOUNG CITY是绿城精心打造的年轻品牌系列。绿城集团以高端、品质房产著称。在绿城集团成立20年之际，首次提出要为年龄白领造房子、造生活。

B.市场：国家统计局数据显示，2014年新建商品住宅价格全国70个大中城市中68个出现下降，房地产市场销售处于低迷。不少房地产业内人士认为，房地产行业已告别高增长的“黄金时代”，进入平稳发展的“白银时代”。绿城集团以七堡项目为契机调整开发策略，以主流年轻刚需客群为切入点，符合当时市场环境。

C.项目优势：年轻人看重的便捷地铁交通；多种功能区解决住所、购物、休闲、娱乐需求；可支付的房价。

D.具体做法：以大体量为支撑，开放街区、多种业态“混”出一个适合年轻人生活方式的综合体；打造丰富的公共空间、运动场所、艺术空间再创社区空间，将城市生活融入“郡”中；以多样颜色运用体现时尚、彰显个性等等。

③项目销售情况：项目共推出4期，均已售罄。

2015年12月一期推出，售价约1.9万/㎡。

2019年9月推出四期最后一批房源，均价35780元/㎡。

二手房在售均价42000元/㎡。

④杨柳郡模式。

2016月12月，绿城集团拿下宁波地铁1号线邱隘东站综合开发项目，项目被命名为“宁波轨道绿城·杨柳郡”。

2018年绿城杨柳郡集团成立，专注于TOD开发运营、建设管理和专业咨询，推广“杨柳郡模式”，并于2018年8月与中交海西、福州地铁组成联合体，竞得福州地铁2号线上盖项目。

杨柳郡集团核心能力

杨柳郡合作三大模式

拓展阅读

杭州市地铁集团上盖物业拿地及开发情况

①与社会资本组成联合体摘地，共同开发。案例：

2020年1月3日，置业公司与杭州蓝绿泉盛城市发展公司（蓝绿双城）、杭州恒融商业运营管理公司（下城区城投）联合体以205493万元的价格竞得杭政储出〔2019〕72号地块（即华丰单元XC1004-R/B-06地块）。 该地块东至同协路、北至杭玻街、西至康华街、南至华丰路，为商住用地，面积为68040㎡，容积率2.2，计容建筑面积149671㎡，地铁3号线同协路站至华丰路站区间下穿地块。 

2014年10月30日，杭州地铁七堡车辆段综合体地块由杭州地铁置业有限公司联合绿城集团以444058万元总价竞得，折合楼面地价8224元/ m²。项目资金来源为双方股东按股权比例自筹资金，地铁置业占股49%，绿城集团占股51%。该地块是通过在杭州地铁七堡车辆段基地上方加盖转换平台，将地铁基地和上盖物业整合规划为杭州首个地铁车辆段上盖城市综合体。出让面积29.34万平方米，可开发建筑面积53万平方米，

②做地并摘地后引入合作方，案例：

2018年7月6日，杭州市地铁集团有限责任公司以总价138.3亿元包揽地铁5号线五常车辆段综合体项目，该项目由东区、中区、西区3块商住地组成，总体量78.2万方。随后万科以72.59亿元获得项目51%的权益占比，权益建筑面积39.9万方（万科天空之城项目）

2013年7月17日，杭州市地铁置业转让武林广场站地块项目公司——杭州地铁武林置业45%股份给绿城房地产集团（华润置地参股）。项目总用地面积约2.3万平方米，总建筑面积约26万平方米，其中地上建筑面积15万平方米，地下建筑面积11万平方米。总投资超过80亿人民币。预计2022年将建成武林商圈新地标——杭州中心。

③做地后由社会资本摘牌，获得建设资金，案例：

2019年9月26日，万科以上限价格331243万元竞得杭州地铁5号线停车场盖下区地块，总体量23.2万方，成交楼面地价14275元/㎡，溢价率29.78%，竞配自持面积比例为4%（约9281.6㎡）。万科停车场盖下区地块规划要求有：1、向杭州萧山地铁投资开发有限公司交纳人民币5亿元，作为项目开发建设保证金。2、竞得者需在竞得后引入至少一家地铁建设投资50亿以上的股东（总持股比例不少于20%）。以及其它与地铁建设相关的各种条例。

2016年3月23日由置业公司负责做地的潮鸣单元D-01、05地块成功出让。绿城房产以37.35亿元竞得，折合楼面地价45368元/平米，溢价率109%。

该地块为原杭州机床厂地块，土地出让面积34415平米(约51.62亩)，合计体量约8.2万方，起始总价17.8亿元，起始楼面地价21668元/平米。其中北面D4-01地块土地出让面积20380平米，容积率2.8，体量约5.7万方，为住宅兼商业商务、消防、社会停车场用地；南面D4-05地块，面积为14035平米，容积率1.8，为住宅兼商业用地。

②    做地后摘牌待确认开发方式，案例：

2020年1月19日，置业公司竞得米市巷单元GS0103-42、50地块（杭政储出〔2019〕63号）。该地块位于拱墅区米市巷单元，东至浙江省邮电器材公司，南至沈塘桥路，西至莫干山路，北至浙江邮电职业技术学校。规划用地性质为商业商务及轨道交通用地。容积率为3.0；建筑密度为55%；建筑高度为42米；绿地率为35%（包括屋顶绿化）。该地块面积6.75亩，可建面积约1.35万平方米，其中约7000平方米用于安置浙江省电信实业公司（浙江邮电职业技术学校），土地性质为行政划拨教育用地；其余建筑土地性质为经营性用地。该地块最终竞拍价格为11161万元。