杭州市轨道+物业综合开发及案例绿城杨柳郡

（本文完整版详见我司微信公众号“铁路TOD综合开发”）

上篇：杭州市轨道+物业综合开发的发展特征

1、杭州市是国内人口破千万16个城市之一，城镇化率78.5%；二线发达城市，2022年亚运会举办城市，国际重要电子商务中心；文化古城、享有“人间天堂”美誉、旅游城市，城市知名度高。

2、杭州市处于单核城市向沿主要交通走廊发展新城、副城的转型期。

3、轨道交通建设是城市重要发展契机。轨道交通场站上盖及周边地区、沿线物业的合理规划、资源整合及综合开发，既能反哺轨道建设的巨额资金缺口，又是实现产业集聚、城市功能和价值提升的关键。杭州轨道交通建设与场站物业开发相结合的做法，与国内其他一二线城市类似。

4、相较于一线特大城市如北上广深，杭州市的轨道交通建设里程较短、轨道物业综合开发起步虽早但开发规模较小。

5、杭州市目前运营地铁5条线路、里程206公里，在建总里程约为310公里，2022年亚运会前，杭州地铁将建成12条地铁线、1条轨道快线，运营总里程516公里，形成较为完整的轨道交通网络。

6、其中，杭州地铁5号线PPP项目于2015年5月被国家发改委纳入第一批PPP推介项目，2017年6月与香港铁路有限公司签订PPP项目特许协议。2020年4月23日全线开通运营。

7、港铁公司与杭州地铁集团合资成立特许经营公司——杭铁地铁五号线公司，其中杭州地铁集团占股40%，港铁公司占股60%。项目包括5 号线工程车辆、信号等机电设备工程的投资、建设，及项目设施的运营管理及更新改造。其中车站、区间部分设施以租赁方式提供给使用。

8、早在2008年首条地铁线——1号线开工建设，即开始借鉴香港轨道+物业开发模式，“人跟线走”，从“西湖时代”向“钱塘江时代”转变，并进行相关上盖物业开发的研究、规划和结构、接口的预留。

9、“轨道+物业”通常要求通过地上地下一体化设计，结合高强度的地铁车辆段（场）、车站综合开发，并设置公交换乘设施，建设集居住、商业、办公、酒店等多功能于一体的城市综合体。和国内大部分城市第一代轨道上盖物业的开发模式类似，杭州市地铁虽有意于学习港铁，但从已建成的涉铁综合体来看，多以地铁出口与物业入口嵌入或以通道实现互联互通，业态以商业为主。符合上述要求的轨道上盖物业仅有客运中心（原九堡东站）的地铁东城广场、七堡车辆段上盖的杨柳郡。

杭州市地铁上盖已开发物业分布示意图

10、 杭州市轨道+物业的开发模式中，地铁集团被市政府赋予“做地”（土地一级半开发，公开出让后获取地价收益）、“做房”（“做地”后，招拍挂市场拿地引入合作方开发，获取地价权益收益、物业销售利润）、“做房东”（对合作开发中获取的权益地铁物业持有经营）职能。杭州地铁集团下设全资子公司——杭州市地铁置业有限公司，成立于2008年10月，负责杭州地铁沿线的房地产开发、物业管理、物业服务等业务。

近年涉铁部分出让地块

11、 杭州市出台的轨道物业开发政策：《杭州市地下空间开发利用专项规划（2012-2020）》明确利用地铁建设打造地下空间系统骨架和网络；杭州市地下空间开发近期建设规划(2016-2020年)》明确全市地下空间规划近期建设规划及实施路径。《杭州市城市轨道交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法》（2018-2022年有效）明确差别供地方式及激励机制。

差别供地：如不具备单独规划建设条件的经营性地下空间，可以协议方式供应、同步规划、一体化设计、同步建设；不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可带技术能力要求、建筑设计方案、场站施工方案等条件以招标拍卖挂牌方式公开出让。土地供应时，可将轨道交通线路建设及运营的技术能力纳入竞买人（投标人）资格要求。

创新激励：地下空间补办出让时，地下一层土地出让金按照基准地价对应用途楼面地价（容积率为2.0）的20%收取，地下二层减半，地下三层不再计缴土地出让金。按规定补办出让手续后，允许地下空间按照最小基本单元分割转让。