深圳楼市：挡不住的需求
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
 
2020年，深圳楼市供不应求。

按照深圳市住建局公布的计划，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套。然而，半年过去了，只有21个项目开盘，上市预售的住宅只有8157套。
供应有限，需求异常旺盛。上半年，深圳一手住宅成交高达16727套。
 
上半年深圳二手房市场，量价齐升。上半年二手房成交达到4.4万套，同比大涨41%。
6月成交活跃，共成交10594套，环比上升23.9%。6月二手房均价达到74929元/平方米，相比去年底上涨14.37%。
 
特殊时期，特殊的深圳楼市。这是一个令经济学家百思不得其解的地方。
2020年深圳的经济和产业发展形势好吗？第一季度，深圳GDP增长为-6.6%.深圳写字楼空置率高达24%，已经充分说明了问题。
 
然而，深圳房地产从来就不是一个内部封闭的系统，而是一个开放的系统。
深圳楼市的需求，绝对不是从深圳的经济总量、货币存量、产业结构、人口增长、人均住房面积等等数据就可以简单推断出来的。
用一句老百姓都听得懂的话来说，就是：深圳房地产，并不仅仅是深圳人的房地产。
 
有人问：深圳不是实施着史上最严格的限购措施吗？
确实如此。但大家没看到的另一面，是深圳入户相对宽松，比中山、珠海还宽松。大学本科毕业生入户深圳并不困难。高学历的特殊人才，大门更是直接打开。
人才是深圳最重要的资源。
人才政策也带来了深圳楼市的超常规思维。
 
先知先觉的投资者，已经发现了三个定律：
第一定律 ，深圳楼市将长期供不应求。
第二定律 ，买了深圳的住宅，就是购买了保值增值的最佳产品。
第三定律，有了深圳户口，就有了买房指标。深圳户口，本身就是财富的通行证。
 
在这三条成为普遍的共识后，深圳房地产已经成为了投资品种，成为了粤港澳大湾区房地产投资者眼中的唐僧肉。怎么供应，都是不够的。
 
不少专家学者们，最近在探讨，如何给深圳房地产出一个好主意，来解决当前的困局。
 
答案就是没有答案。

1、深圳的可开发土地资源已经接近枯竭，未来只能通过城市更新，盘活存量土地来获得新发展空间。40年，消耗了2000平方公里土地，创造了很多奇迹，也留下了很大的遗憾。
需要指出的是：妄图继续通过增加土地的开发强度来获得新空间，是一种危险的行为。深圳如果变为东京，并不是一件光荣的事情。
 
2、在高地价、高房价的背景下，大规模、高投入、利益驱动的城市更新，并不是越快越好，审慎推进，才是最佳选择。

3、为了短期利益，做短期行为，并不是合适的行为。深圳中心区，可以没有土地供应，但前海几个地块“商改住”这类行为确实应该慎重。

4、深圳大都市圈的规划和推进，对解决深圳住房问题，始终是远水不解近渴。更何况东莞、惠州的土地资源也日渐紧张了。

5、深圳房地产，未来只能分层解决。三分一的人，住商品房。三分一的人，住保障类和政策性住房。三分一的人，住出租房。
 
6、如果理解了深圳的商品住宅，是一种稀缺资源，大家就能明白：深圳住房政策的调整和优化，是必然的方向。深圳2018年的住房发展规划（442）仅仅是一个开始，未来政府行为将越来越突出。
 
 
深圳住房问题的解决，是一个异常复杂的课题。
有一点可以确定:光靠市场行为是不够的，未来政府的强势干预和政府行为主导市场，都是可以预见的结果。