一、 新加坡TOD模式下的“新镇”
（本文完整版详见我司微信公众号“铁路TOD综合开发”）
开发背景
“花园城市”新加坡早在上世纪六七十年代，就开始实行“居者有其屋”计划。公共住房采用政府主导开发、居民有条件购买的住房制度，在面积狭小的国境内布局23个新镇和3个独立租赁区。
新加坡新镇的建设使大部分居民以可支付的成本实现了住有所居，改善了全民居住品质。同时通过运用TOD开发模式，对外通过轨道交通实现与城市中心的便捷连接，对内则设置内部公共交通连接各级公共中心，方便居民的日常出行同时节约了宝贵的土地资源，是打造理想居所与城市可持续发展的典范。
何为“新镇”
新加坡上世纪在全岛布局的23个新镇，类似于国内的“居住区”，一个新镇的常住人口大约为15-30万人。
“新镇”的不同发展阶段
第一阶段（起步）：上世纪六十年代。为了解决严重的住房短缺和高失业率的问题，新加坡政府在短时间内以最低的成本建造出了大量的住宅，把城市中过于拥挤的贫民窟中的居民搬迁到新建的高密度但是卫生的生活空间。代表新镇——女皇镇，女皇镇的住宅标准、质量、配套都存在一定的缺陷。
第二阶段（系统性建设）：六十年代中期至七十年代。新镇中大型组屋的比重开始增加，除了强调对土地的有效利用外，小区配套设施问题也得到重视。规划的新镇几乎同时开始兴建，并遵循同样的规划设计标准，所以彼此相似性较强。代表新镇——大巴窑镇和宏茂桥镇。
第三阶段（个性化）（质量和更新）：七十年代末期至九十年代初期。由于之前开发的新镇相似性较强，那么怎样使新镇具有鲜明的个性开始成为关注的重点，该阶段开发的新镇重点转为特色发展。代表新镇——蔡厝港、淡滨尼、后港等，其中淡滨尼镇于1991年获得了联合国人居奖。
第四阶段（质量和更新）：九十年代初期开始。新镇建设转向对质量和服务的强调，并开始推行市镇的更新计划，使旧市镇能够接近新市镇的水平。新加坡政府于1992年开始每年投入10亿新加坡元进行翻新早期的新镇，持续15年。
第五阶段（科技和多样）：九十年代中期开始实施的21世纪新镇发展阶段。核心是为居民建立一个理想的居住环境。措施包括住宅形式多样化、私人住宅比例增加；公共交通系统的建设；公共服务和休闲娱乐设施建设；智能化、数字化社区建设等。代表新镇——榜鹅镇等。
案例一：淡滨尼镇
1、淡滨尼概况：淡滨尼是新加坡最大的新镇，位于新加坡主岛的东部地区，淡滨尼新镇建设始于19世纪70年代，距离新加坡CBD约14KM，逐渐发展为新加坡东部的政治、休闲、商业中心。服务人口约100万，区域面积为21km2，规划人口30万。
2、土地利用：新镇用地主要包括居住、商业、工业、教育、公园绿地、体育与康乐、道路与交通转换站、市政基础设施与其他预留地。淡宾尼新镇含有1个新镇商业中心（淡滨尼天地），6个邻里中心，其服务半径分别为新镇中心1.3-1.5km，邻里中心400m，覆盖整个新镇范围。
3、交通设施：在新镇中心位置，结合淡宾尼地铁站点设置换乘枢纽，包括公交换乘中心与社会车辆停车场，分别占地2ha和0.2ha。换乘枢纽站不仅是位于新镇的地理中心，且与新镇商业整合为一体，成为新加坡式的新镇TOD模式。
4、慢行系统：淡宾尼新镇的慢行系统采用公交导向模式（TOD）与行人导向模式（POD）相结合的方式进行设置。慢行系统分两级，即区域慢行系统和新镇慢行系统。区域慢行系统为新加坡公园连接体网络的组成部分。新镇内部慢行系统则是在公交行驶路线围合成的区域内，连接各公交站点到邻里公园的放射状线路，主要服务于居民休憩和出行需求。
5、案例启示
（1）在城市边缘区采用TOD布局模式进行高密度居住区开发，并将片区公共中心与居住区内、外的公共交通进行整合衔接，提升出行便利度，注重为居民提供完善的生活配套设施和服务、打造适合步行的慢行系统。这种模式对大都市圈紧邻中心城市的高铁小镇开发具有借鉴意义。
（2）在中心城区外围开发建设的TOD新镇——淡滨尼镇的模式极具代表性。以广州市番禺区华南板块为例，通过十年开发的华南板块大盘林立，汇聚了近百万人口，却因严重的“职住分离”被称之为“睡城”。通过在核心区以轨道交通枢纽建设为契机打造的万博商务区，片区城市功能得到提升，成为广州最具投资价值的区域之一。
（3）新加坡的“新镇”建设历程对我国土地资源稀缺的中心城市发展方向的借鉴意义。新加坡组屋发展历程，经历了刚需（六十到八十年末的新镇，起步阶段和系统性建设阶段）→改善（九十年代初期的个性化新镇、旧镇翻新重公共配套阶段）→理想居所（九十年代末期至今，TOD模式新镇）等阶段以响应居民住房需求，使大部分居民实现了较高品质的住有所居。新加坡新镇对轨道交通综合开发的重视也值得关注。
案例二：21世纪TOD新镇——榜鹅新镇
地理位置：
榜鹅新镇，位于新加坡的东北区域Tanjong Punggol半岛的规划区。南部与盛港新镇接壤，东西为河流边界。榜鹅分为7个分区，即康尼岛，玛蒂尔达，北岸，榜鹅运河，榜鹅场，榜鹅镇中心和水道东。
“榜鹅21+规划”：2007年8月19日国庆日总理李显龙为榜鹅新城推出了“榜鹅21+”计划。位于该镇两侧的榜鹅河和实龙岗河将建造一个淡水湖并作为水库。一条4.2公里长，20-30米宽的人造水道将穿过庄园，连接两条河流。有皮划艇和划独木舟的水上运动，花园和公园慢跑和自行车道，屋顶花园，户外用餐餐馆等娱乐设施和一个浮岛。
“榜鹅21+”计划涉及18,000个新的组屋和私人公寓，每年将在榜鹅新城建造约3,000个新公寓。榜鹅新镇完全开发后将拥有96,000个单位。海滨住宅将设有阶梯式庭院。北部海滨将有一条长廊，绵延约8.7公里。镇中心规划了一个综合的滨水商业和住宅开发项目，该中心将建在水道两岸。榜鹅中心将改建成绿树成荫的林荫大道。
榜鹅的“街坊”规划：
新加坡大多数20世纪60年代后开发的新镇组成单位是邻里，邻里的目标是建立一个可行的具有社会文化凝聚力、环境美好的社区，规模一般为6000个单位。但是在长期的实践中发现邻里单位还是太大了。
于是在榜鹅新镇的组屋规划设计中就放弃了邻里的概念，将最小的组成单位改为了“街坊”，街坊为较小的组屋区，能够更好的共享各种基础设施和配套，提升居住的舒适度，同时建立更好的社区认同感。一个街坊的规模大致在1200-1800个单位左右，街坊内部没有穿越式的交通，形成一个完全的人行区域。
榜鹅新镇内通过榜鹅轻轨线将各大商业体和街坊单位进行了串联，极大的方便了榜鹅新镇居民的出行和生活，而新镇与新镇之间则通过重轨（地铁）进行连接，沟通了郊区与城市中心区的联系。两个不同定位的轨道系统既解决了在郊区生活不便利的问题又解决了最后一公里的问题，真正地贴合了TOD的内涵。
案例启示：
1、一二线城市的新城、开发区建设可以借鉴新加坡的轻轨+重轨模式，通过高铁或者城际列车与其他片区、城市进行沟通，内部采用轻轨（或其他公共交通）进行环形链接并实现居住区的无缝换乘。公共交通设计要以提升居民的生活质量和带动片区的发展为出发点。
2、片区开发要注重区域特色结合并放大，避免同质化。国内开发中和规划中的TOD项目众多，如何将当地的特色进行融合，打造一个有“个性”的TOD项目，值得大家深思。
3、新加坡TOD模式与公共住房的发展启示：每个新镇的建设都与公共住宅结合，将市场化的商品房（私人住宅）与公共住房（组屋）混居，以高密度公共住宅缓解城区住房压力，不断改善公共设施及服务，提升居住舒适度，注重社区认同感等，新加坡兼顾效益与公平的公共住房发展之路，值得我们学习。
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