铁路TOD综合开发利益相关方及其诉求

铁路TOD综合开发涉及大型基建投资、交通运输、城乡规划、土地管理、产业布局等多方面内容，利益相关者众多，按主体属性可分为政府方、铁路方、社会资本方。

1.政府方：通常指地方政府。地方政府是地方事务的主要管理者，土地管理就是其中重要的组成部分。从土地的经济性来看，地方政府主要有市、区、县级政府，直接获取一级土地收益。铁路作为城市的重要基础设施，能改善城市能级，深受各级政府欢迎。

2.铁路方：主要负责铁路的建设和运营。在我国铁路建设和运营体制下，铁路方主要有铁总、省市铁投、铁路线路公司、铁路局等。高速铁路/城际铁路的单条线路可串联多个城市，与多个地方政府关联。

3.社会资本方：主要指参与铁路投资/工程/开发/经营的企业。社会资本涉及到铁路TOD综合开发的方方面面。

在我国30多年的城镇化进程中，由地方政府负责的城市新区开发，大多有社会资本的助推。二者合作开发，政府获得城市公共服务提升、人口导入、产业集聚、土地升值及税收收入等综合型收益，社会资本获取合理的投资回报。双方的合作模式和利益分配机制已相当成熟。

然而，铁路沿线土地综合开发的推进，却面临很多问题和挑战。

铁路运输具有经济性和公益性两种基本属性。在我国，铁路作为经济发展的大动脉、大众化交通工具，公益属性突出。同时，铁路为沿线城市带来土地升值、人口导入、产业集聚等显著经济效益，是沿线城市发展的重要赋能基础设施。

铁路开发建设的高额投资和公益性票价政策，让铁路企业的可持续发运营面临巨大困难。铁路TOD综合开发的研究应运而生。铁路方对此寄予厚望，希望铁路TOD综合开发能为铁路方实现运营补亏和建设反哺。

观察现行“铁路+土地”综合开发模式，在铁路TOD综合开发过程中，各方诉求大体如下：

1.铁路方：获取来自铁路以外的经营性收益，目前主要聚焦于站场及站前土地开发、沿线物业开发。希望在铁路的建设运营期通过土地升值获取收益，以解决铁路的可持续性发展问题，以土地反哺铁路。

2.政府方：获取车站辐射区域的土地一级收益、产业导入及税收收入等，范围包括站场及站前区域。

3.社会资本方：获取投资收益，通过与铁路方、地方政府合作，为二级开发获取土地、相关业务进入城市做铺垫。

从过往实践来看，在各级综合开发政策指引下的TOD综合开发，以广东省为例，各类铁路TOD综合开发利益相关方的协同呈现不同的结果：

1.城市地铁：基本实现铁路方、政府方、社会资本方的合作，如广州地铁和深圳地铁的TOD综合开发。纠其原因，城市地铁、城市土地、城市投资等均可由地方政府一家支配，城市能级高，府际关系简单，决策路径快。

2.城际铁路：主要位于一线城市聚集的城市群。城市经济实力雄厚。政府方主导片区TOD综合开发、社会资本参与。铁路方建设铁路。在TOD综合开发中，与地方政府合作，主要在站场红线内综合开发，已取得不错的成绩。

3.高速铁路：新一轮基建项目，有望将各利益相关方组织参与前期研究。在铁路建设、规划、站场一体、产城融合等方面做出实践。