成都TOD开发模式及总结

（本文完整版详见我司微信公众号“铁路TOD综合开发”）

轨道交通综合开发全周期运作流程，一般来说包括策划、设计、投融资、开发、建设及运营等环节。成都首批示范TOD项目已进入拿地后的建设环节。

开发建设是TOD 具体实施阶段。轨道站点与城市综合体一站式开发建设，优化土地利用结构，重新塑造城市空间形态。国内TOD开发建设主体是以轨道交通企业为主导。

一、TOD开发主体成都轨道集团

成都轨道集团作为轨道交通场站综合开发主体，以“小总部+专业子公司”模式，集团本部设置11个部门，下属10家子公司。成都轨道交通场站综合开发均由成都轨道交通集团有限公司下属全资子公司成都轨道城市发展集团有限公司负责。

成都轨道城市发展集团成立于2018年3月，注册资本10亿元人民币，致力于打造全生命周期的成都TOD模式。

成都轨道城市发展集团经营范围包括：房地产开发与经营；城市（城际）轨道交通系统沿线（站）及相关地区、地下空间资源的开发及管理；对利用城市（城际）轨道交通资源形成的经营项目进行策划、开发、经营管理；市政公用工程设计与施工；土地整理；旅游项目开发；酒店管理；物业管理；房屋租赁；广告设计、制作、发布（不含气球广告及固定形式印刷品广告）；企业管理咨询；企业管理服务（不含投资与资产管理）等。

二、投融资模式

从相关资料来看，成都轨道交通建设经历了多个阶段，其资金来源包括地铁建设专项资金+银行贷款+多元化融资+土地综合开发融资等方式。

多元化融资渠道包括PPP模式、投融资总承包、融资租赁、私募债、中期票据、可续期公司债、长期限含权中票等融资模式。

9号线、17号线、18号线和有轨电车蓉2号线等项目就采用的PPP合作模式。

2月20日成都轨道集团成功发行2020年第一期绿色中期票据募集资金10亿元，发行成本3.45%，并争取国家开发银行复工复产专项流动资金贷款20亿元授信，首年贷款利率低至3.3%。

成都的TOD模式，即以轨道交通+综合开发模式，将轨道交通综合开发收益纳入市财政统筹，全部用于轨道交通建设、运营和场站综合开发，支持轨道交通可持续发展。

三、TOD综合开发土地的获取

①与区国资公司合资成立项目公司拿地

在2019年完成拿地和项目开工的13个TOD示范项目中，目前成都轨道集团已与区国资公司合资成立了10余家TOD项目公司。

如前面我们介绍过的陆肖站，项目公司为成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司，公司注册资本为2000万元，其中成都轨道城市发展集团占股51%，成都高新投资集团占股49%。

2019年12月26日6家相关企业通过拍卖获得8宗TOD用地。这六家轨道企业均为轨道交通集团与TOD项目所在区县的国资背景企业合作成立项目公司。其中，成都空港轨道城市发展有限公司竞得双流区黄水镇板桥社区两宗土地，土地面积分别约26.64亩、68.3亩，为商业及住宅兼容商业用地，两宗地可开发体量约14.93万平米。据了解，这是双流西站TOD的建设用地。

②引入合作伙伴拿地。

成都天府招商轨道城市发展有限公司2020年2月24日成立，注册资金30亿。成都轨道城市发展集团占股44%，成都天投地产开发有限公司占股5%，深圳招商房地产有限公司占股51%。

2020年3月9日至4月1日成都天府招商轨道城市发展有限公司在天府总部商务区共拿下7宗用地，累计约788亩，总建面积近150万㎡，成交总价54亿元。

TOD合作开发项目还有金牛区龙湖上城天街项目（龙湖地产）、金牛区木综厂项目（395亩旧改项目，与保利签约）、雪松控股集团西南总部项目等。

值得一提的是，成都轨道城市发展集团与区国资公司合资成立项目公司拿地，并不一定都将自主开发，项目商业、住宅等部分开发，也有可能引入专业的地产开发商、运营商合作开发。

四、成都系列小结

1. 成都TOD模式（轨道交通引导开发城市发展），将帮助成都以串珠式实现城市线性扩招，改变成都单一城市中心，改善城市病的同时重塑区域格局，引导片区开发。

2. 成都TOD模式体现的轨道沿线开发新思路：市域一体化统筹、多规一体化整合、产业一体化培育、站城一体化开发。通过“轨道+物业”模式和搭建新平台，构建战略、资源、资本、技术和政策平台，依托轨道带来的时空压缩，将价值转移提升为价值创造，拓展沿线土地价值空间。

3. 轨道交通物业综合开发模式新思维：

①去地产化，单一土地开发模式进入资产运营时代。相比快销快售的地产开发方式，轨道+物业开发模式自持成常态。

②土地盈利模式多元化，增值税及营业税对财政收入贡献提升。

③“站产城”一体化发展。以轨道建设为契机，集结客流、促进产业孵化、提升城市功能。