2017年12月至2019年底，广州市已成功出让6个广州地铁车辆段（停车场）上盖项目，总占地面积153.64公顷，计容建筑面积325万㎡。全部车辆段（停车场）竞得人均为广州地铁集团有限公司。占2019年住宅用地（含商住用地）规划建筑面积的30%。土地出让金430亿元，占2019年住宅用地（含商住用地）土地出让金的32%。

广州地铁车辆段（停车场）土地成交汇总表

从土地出让公告的出让条件来看，许多条款的设置与地铁运营经验、地铁车辆段工程建设、运营安全等密切相关，提高了土地竞买的门槛，从而使广州地铁集团能够顺利竞得土地，这就是广州地铁集团顺利竞得广州地铁车辆段（停车场）上盖项目的“秘诀”。

一、政策支持

2017年3月20日广州市人民政府办公厅秘书处印发了《关于印发广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则（试行）的通知》（穗府办规〔2017〕3号），其中对地铁车辆段综合开发的出让条件设置做了要求：

第二十一条第三款：社会投资类。适用于具备较好开发条件的站点或车辆基地，采取带轨道交通站场综合体概念方案公开出让方式。出让方案须包括轨道交通设施建设。轨道交通投资建设主体对该类土地提出的开发时序、技术措施等涉及轨道交通设施保护和施工影响的要求，应当作为土地出让的必要条件。

第二十五条：轨道交通场站综合体项目由轨道交通投资建设主体开发的，国土规划部门应当统一批复建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；由其他单位开发的，国土规划部门征求轨道交通投资建设主体意见后，批复建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

第三十一条：国土规划部门负责综合开发用地供应。根据经审定的轨道交通场站周边土地综合开发规划方案、轨道交通建设及运营补亏资金筹集计划和轨道沿线综合开发土地储备进度情况，由国土规划部门按程序开展轨道交通沿线土地供应。如相关出让用地涉及轨道交通设施的，应将交通设施的建设要求或技术接口要求作为规划设计条件纳入出让文件。

《实施细则》明确：应当把“开发时序、技术措施等涉及轨道交通设施保护和施工影响的要求”作为车辆基地项目土地出让的必要条件。如涉及轨道交通设施的，“应将交通设施的建设要求或技术接口要求作为规划设计条件纳入出让文件”。

在车辆基地项目开发过程中，“批复建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，需要征求轨道交通投资建设主体的意见”。轨道交通投资建设主体参与度高，其意见对项目的顺利推进至关重要。

《实施细则》自印发之日起试行，试行期为3年，即至2020年3月20日，试行期结束后，政策延续使用还是出台新的实施细则，我们拭目以待。

二、土地出让条件解析

1.第一条：

具体条款：竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，在网上报名时须同步上传公司注册所在地地级市或以上政府的建设或运营主管部门出具的相应证明材料；且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

设置该条款的项目：全部车辆段（停车场）项目。官湖车辆段、陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段、镇龙车辆段、水西停车场。

解析：重要的排他性条款，可以排除大部分潜在竞争者。在国内，符合该条款的企业主要是多个大城市的轨道公司/地铁公司，而在广东省内目前就只有广州地铁集团和深圳地铁集团。

2.第二条：

具体条款：为确保地铁建设安全，竞买人3年内（自2014年10月31日起至今）作为建设单位所负责的地铁建设项目没有发生过《生产安全事故报告和调查处理条例》(国务院令第493号)规定的较大或以上安全事故，且没有因较大或以上安全事故被省级或以上政府安全生产委员会按照《国务院办公厅关于加强安全生产监管执法的通知》（国办发﹝2015﹞20号）及各省相关规定实行挂牌督办，竞买人在网上报名时须同步上传公司注册所在地地级市或以上政府的建设主管部门出具的相应证明材料。

设置该条款的项目：官湖车辆段。

解析：该条款具有一定的限定作用，但是有其他条款的限制后，竞争者已寥寥无几，该条款反而有可能对广州地铁集团产生限制。因此除了首宗地铁车辆段外，其他车辆段（停车场）的出让条件均删除该条款。

3.第三条：

具体条款：竞买人须通过质量管理体系认证（ISO9000）。

设置该条款的项目：官湖车辆段、陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段。

解析：该条款有一定限定作用，但非重要条款，2019年12月出让的两个项目删除了该条款。

4.第四条：

具体条款：竞得人在签署土地成交确认书之日起30日内与广州地铁集团有限公司就盖下站场的保护及上盖工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理合作协议，竞得人逾期未签订协议的，出让人单方解除土地出让合同。

设置该条款的项目：全部车辆段（停车场）项目。官湖车辆段、陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段、镇龙车辆段、水西停车场。

解析：该条款是重要条款。非广州地铁集团在该条款的执行上可能存在较大的时间不确定性，而“限定30日内签订协议，逾期解除土地出让合同”可让潜在的竞争者望而却步。

5.第五条：

具体条款：竞得人在报审修建性详细规划方案/建筑工程设计方案前，应按照《广州市城市轨道交通管理条例》的规定，会同城市轨道交通经营单位制定城市轨道交通设施保护方案和应急预案。竞得人在动工建设前必须编制施工组织方案报广州地铁**车辆段运营中心审查同意。

设置该条款的项目：全部车辆段（停车场）项目。官湖车辆段、陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段、镇龙车辆段、水西停车场。

解析：该条款是重要条款。轨道交通的运营，安全是第一要素，为确保安全，需要“同城市轨道交通经营单位制定城市轨道交通设施保护方案和应急预案。”并报车辆段运营中心审查同意。众所周知，地铁的运营单位是地铁公司，车辆段运营中心也由地铁公司主导。该条款对非地铁公司竞得车辆段（停车场）上盖项目也能产生一定的阻碍。

6.第六条：

具体条款：竞得人须配合广州地铁集团有限公司办理车辆段盖下站场用地有关国土规划、开发建设手续，否则出让人有权解除本合同，收回地块。

设置该条款的项目：官湖车辆段、萝岗车辆段、白云湖车辆段。

解析：该条款主要作用是保障广州地铁集团对盖下车辆段（停车场）的建设。

7.第七条：

具体条款：地块出让后权属人不得以任何形式阻碍广州地铁集团有限公司通行，以保障广州地铁集团有限公司盖上和盖下的建筑使用和设备设施维护。

设置该条款的项目：陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段、镇龙车辆段、水西停车场。

解析：该条款主要作用是保障广州地铁集团对盖下车辆段（停车场）的使用、维护。

8.第八条：

具体条款：竞得人须按规划要求配建地块内的中小学、幼儿园、变电站等公共设施，配建道路等，建成验收合格后按规定无偿移交政府有关部门。

设置该条款的项目：官湖车辆段、陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段、水西停车场。

解析：有配建物业的普通条款。

9.第九条：

具体条款：竞得人须在**区设立具有独立法人资格的项目公司，办理工商注册登记。

设置该条款的项目：全部车辆段（停车场）项目。官湖车辆段、陈头岗停车场、萝岗车辆段、白云湖车辆段、镇龙车辆段、水西停车场。

解析：普通条款。

10.第十条：

具体条款：竞得人须配建停车场盖板（含U型槽）及部分盖外单体地铁设施（包括办公及配套后勤楼、门卫、垃圾存放点和地铁主变电站及牵引所）。竞得人须完成建设验收合格后无偿移交给广州地铁集团有限公司。

竞得人须就配建工程的平面布局及设计方案报广州地铁集团有限公司审查同意。若竞得人就配建工程委托广州地铁集团有限公司建设的，须双方达成一致，并签订建设委托协议。

设置该条款的项目：陈头岗停车场。

解析：已出让的车辆段（停车场）上盖项目中，仅陈头岗车辆段项目配建盖板，在出让条件上、盖板配建过程中，与广州地铁集团有更多的交集。

11.第十一条：

具体条款：不接受联合竞买。

设置该条款的项目：官湖车辆段。

解析：车辆段（停车场）上盖项目的土地出让金总额一般较高，该条款提高了项目的购买门槛。有前面多条重要条款的限制后，该条款的作用有限。因此除了首宗地铁车辆段外，其他车辆段（停车场）的出让条件均删除该条款。

从上述广州地铁车辆段（停车场）上盖项目的土地出让条件中可以看出，第一、四、五条款为重要条款，是广州地铁集团顺利竞得广州地铁车辆段（停车场）上盖项目的“秘诀”。条款主要内容是：①竞买人须具有一定年限地铁线网建设、运营、管理经验，并且具有地铁上盖物业开发经验；②基于安全及盖上盖下工程设计、建设衔接等，需要与广州地铁集团签订建设管理合作协议；③须会同城市轨道交通经营单位制定城市轨道交通设施保护方案和应急预案，在动工建设前必须编制施工组织方案报广州地铁**车辆段运营中心审查同意。

三、出让条件演变特征

两年时间，经历四批六宗广州地铁车辆段（停车场）上盖项目的出让，出让条件的设置演变得更简洁、更具代表性。2017年12月出让的首宗地铁车辆段——官湖车辆段及上盖地块，出让条件有11条；而到了2019年12月出让的镇龙车辆段地块，出让条件减少至6条，对潜在竞争者限制作用不大或者可能对广州地铁集团存在限制性的条款均已删除。

在与轨道交通相关的用地出让条件设置中，多不如精，化繁为简、直击要害才能更大程度保障土地的顺利获取。