广州户型变迁十五年

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

一

今天是五一假期前的最后一个星期五，《南方都市报》按照传统，推出了2018年广州金牌户型评选。

广州金牌户型选从2003年开始，到今年已经15年了。作为一家媒体，连续15年举办专业性的金牌户型评选活动，坚持了下来，确实难能可贵。

我担任广州金牌户型评选的专家评委，也已经15年了。

今天看到熟悉的《南方都市报》的金牌户型专辑，心中有无限感慨。一方面，感慨时光飞逝。另一方面，感慨户型随时代改变的进程。

1、“三低”时代的户型

在广州金牌户型评选刚刚开始的2003年，广州楼价正处于低位。（当年广州住宅均价仅为3888元每平方米）。当时广州的户型处于百花齐放阶段。很多中小型开发商的项目，户型缺陷很多。较大规模开发商的项目，也极少有标准化的产品。一边是大别墅，一边是港式井字楼。现在看回来，都难以理解。

户型产品，在低楼价、低成本、低利润的“三低”时代，正处在学习和整合提升阶段。开发商缺经验 ，建筑师缺经验，购房者也没有那么挑剔。广州的户型，可以用一个字来形容，就是“乱”（无序）。

我记得第一次金牌户型评选的时候，专家评委们被安排到了一个地方，集中评选了两三天，才完成了所有工作。评委们都感叹，太累了。

2、“标准化”和“个性化”时代的户型

从2004年开始，广州房地产走上了快速上升的通道。

当年，广州的合生创展集团年销售额突破100亿元，成为国内第一家年销售额超100亿的开发商。

开发商上规模以后，开始推出了标准化的产品。经过市场检验的，热销的产品户型，被开发商们大量复制。

标准的，经典的三房 、四房户型，变得有点千篇一律。

另一方面，“为有钱人建房子” 成为那个年代获得产品超额利润的重要手段。豪宅，往往要求更有个性和产品独特性。典型的是，广州滨江东的豪宅一条街，户型越做越大，从140平方米到150平方米的普通户型，逐步做到180到200平方米的户型，从大平层做到大复式，最后发展到超大面积的“空中花园”。

标准化和个性化，成为那个年代的户型主线。

3、“三高时代”的户型

2007年，广州住宅均价首次突破1万元。为此，我还专门写了一本新书《万元房时代的思考》。

2008年全球金融危机后，广州房地产进入了三高时代：“高地价”、“高楼价”、“高门槛”。

土地价格不断创新高，市中心区的土地资源越来越稀缺。造成中心区住宅价格走上快速上升通道。楼价几乎呈现三年翻一番的趋势。

在这样的背景下，广州的房地产产品越来越“香港化”。紧凑型户型成为主流。例如，90平方米的户型，做成三房，已经显得太奢侈，在二胎政策出台后，市场的需求是做到四房。

在广州评选金牌户型15年，我无奈地看到，广州的户型从港式设计开始（早年学香港设计），走了一圈，又回到了港式设计（紧凑型户型）。

正像一首歌所唱的：“终点又回到起点，直到今天，我才发现。”

4、从户型看广州房地产的现状。

户型是一个指标，让我们可以看到一座城市房地产市场的状况。

广州人一直很自豪，广州是国内大城市中人均住房面积超前的城市。

然而，如果从大数据来看看广州的户型，大部分的户型恐怕都是时代的、凑合的产品，距离老百姓“美好生活的需求”，确实还有距离。

过去的15年，房地产开发也做得太多，太快了。

蓦然回首之间，我们的城市中心区已经没有了工地。城市已经建成，房子已经成型。纵有一万个不满意，也只有寄希望于城市更新了。

房屋是缺陷的艺术，房型也是。