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  广州新总规草案对广州房地产的影响
 

广州新总规草案对广州房地产的影响

赵卓文 (广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

 

2018年2月24日,广州市国规委公布《广州市城市总体规划(2017-2035)》草案,现正进行为期30天的公示。

草案有以下几点值得房地产界高度关注:

1、城市定位为“美丽宜居花城,活力全球城市”,必将引领广州进一步走向国际化。

长期以来,广州被定位为广东省省会,华南地区中心城市,国家历史文化名城。尽管广州近年已被国务院列为“国家中心城市”“国际商贸中心”,但广州“国际大都市”仍然只是一个本地人长期向往的目标。

这一次广州城市总体规划,通过正式文件确立了广州“活力全球城市”的定位。必将引领广州进一步走向国际化。

财富论坛2017年在广州的召开,就是广州迈向全球城市的一个标志。可以预期,广州将成为国际化的理财中心和财富管理中心。广州的商业商务类房地产,将再上一个新台阶。未来,广州将更开放,更包容,更创新。创新科技、新文化创意将不断涌现,广州人将迎来新的生活方式。

2、人口规模的控制目标,彰显了广州房地产市场的发展潜力。

草案提出,要科学调控人口规模,2035年常住人口规模控制在2000万人左右,同时按照2500万管理服务人口进行基础设施公共服务设施配套。

如果按照这个草案实施,广州从2017年到2035年,规划期内增加人口为600万,平均每年增加人口33万。

按照广州上一轮城市总体规划(2011-2020年),到2020年广州常住人口控制规模为1800万。这一轮总规对人口的控制更为严格了。

另一方面,人口控制目标也充分彰显了广州房地产的发展潜力,每年33万人口的增量,将令广州的住宅类物业,包括公寓类居住物业的价值呈长期上升趋势。2017到2035年,广州的住宅物业将是比黄金更珍贵的保值增值产品。

3、构建枢纽型网络城市空间结构,将打开广州房地产业的发展空间。

(1)草案提出要“以珠江为纽带,优化提升’一江两岸三带’”。政府沿“一江两岸三带”的投入将进一步增加,包括打造“大美珠区”生态活力岸线,滨江绿化带面积增加40%,控制沿江建筑高度与开敞空间;实现主城区珠江两岸60公里滨江漫步道、骑行道、无障碍通道三类通道全线贯通;建设精品珠江三个十公里,优化整合珠江堤岸、桥、树、天际线等城市景观资源,建设世界一流滨水区。

长期以来,广州人以滨水而居为尊。广州的豪宅大多沿珠江两岸区域分布。

可以预期,沿江物业的外部空间将进一步优化。未来广州豪宅“滨水而居”“以水为财”的效应将进一步增强。

(2)广州提出发展航空、航运、科技创新三大国际战略枢纽。必将在“产业+地产”的运作上产生更多积极的效应。

“产城融合发展”将成为广州房地产的发展主流。

(3)主城区城市更新、微改造,外围城区城市更新全面改造,新型城镇结合发展将成为主流。

4、新型城镇化和美丽乡村建设列入重点,广州大都市圈范围内的都市观光农业和生态农业的创新发展,将成为未来房地产业的热点和值得期待的增长点。

广州提出要建设“美丽宜居花城”的目标,要强化“美在花城”的理念。美丽乡村的发展将迎来新时代。只要在现代都市绿色生态、都市圈观光农业上做出文章,一定会获得政府的大力支持,有利于目标的实现。

5、三大区域价值提升

(1)南沙

草案提出,南沙要建设成为粤港澳大湾区的核心门户。发展定位为:高水平对外开放门户枢纽、绿色智慧宜居城市副中心、粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享发展区。

位处珠三角几何中心的南沙地区,近年来先后迎来了“国家级开发区”“自贸区”等强大助推力。未来,南沙将迎来“粤港澳大湾区核心门户”定位所带来的巨大推动力。

南沙发展的未来值得期待。

(2)广州城市新中轴线区域

草案明确提出,广州要“以珠江母亲河为纽带,展现广州山水相连的生态特色,以南北12公里的城市新中轴为统领,凸显广州国际化、现代化的都市魅力。”

要体现“全球城市”的花城风采,广州必须大力建设和强化新中轴线概念。广州城市新中轴线周边物业的价值也会伴随城市发展,成为值得投资的“国际物业”。

(3)大型公建配套和城市公园的周边物业

广州新城市总规落地后,未来将会有大量的大型公建配套和城市公园进入实施阶段,必将带来周边土地和物业的升值,值得发展商“按图索骥”,找到未来15-20年广州房地产发展目标用地。

6、三大变局值得关注:

(1)优质公共服务资源的均质化和均衡发展,教育、医疗卫生、养老和文化体育具体落实到每一个区,并有明确目标,将令到广州房地产的物业价值进一步扁平化。

一些长期以来,由于优质公共资源不足而引起的楼价偏低地区,将迎来新一轮的补涨。市中心区住宅物业价格是外围区域3倍到5倍,这种“惯例”将被打破。

传统意义上,楼价处于洼地的花都、从化、增城等区域,将迎来强劲的补涨。恰恰这也是2018年往后5年广州房地产市场最值得重视的投资机会。

(2)文化地产迎来发展契机。

草案提出,广州要彰显城市特色与历史文化。强化了广州作为历史文化名城的保护体系。这中间蕴藏着巨大的商机,值得发展商去挖掘。

长期以来,广州的房地产属于纯商业类运作,“地产”与“文化”之间没有建立起有机联系。广州城市总体规划草案,已经为发展商在“文化+地产”发展上指明了方向。

(3)“产业+创新+地产”将成为政府鼓励的方向。草案提出,建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑、都市型现代农业为补充的综合型现代产业体系。依托珠三角(广州)国家自主创新示范区,建设广深科技创新走廊(广州段)、珠江创新带,聚集全球创新资源,打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。

未来,广州的重点,是要构建城市的综合型产业体系,发展商只有在产业发展、项目创新和城市经营上为城市作出贡献,才有资格和条件获得优质的发展用地。

城市在改变,市场的规则也在变,广州房地产的发展思路也要变。

 

 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2018-2-26 点 击 数: 191
 
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