三、城市更新的一般流程及各类项目的操作要点

（一）深圳城市更新的主要流程

以拆除重建类城市更新为例，深圳城市更新主要分为四大阶段：

1）报城市更新单元计划；

2）报城市更新单元规划；

3）确定单一实施主体；

4）建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证。

 深圳城市更新的一般程序（图略）

深圳城市更新实施主体操作流程（图略）

（二）广州城市更新项目报批流程（资料来源：广州市城市更新局；图略）

1、旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图

2、片区策划方案（含控规调整方案）报批程序流程图

3、旧村庄微改造更新项目报批程序流程图

4、旧厂房自行改造更新项目报批程序流程图

5、旧厂房政府收储更新项目报批程序流程图

6、旧厂房政府收储与自行改造结合更新项目报批程序流程图

7、旧城镇全面改造更新项目报批程序流程图

8、旧城镇微改造更新项目报批程序流程图

9、村级工业园改造更新项目报批程序流程图

（三）广州城市更新案例及操作模式要点

1、旧村庄全面改造

（1）旧村庄全面改造规定

（2）案例——广州猎德村

广州猎德村改造采取“公开出让土地融资，实施全面改造”模式。

猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。全村总人口7800多人，约3000户，改造前集体经济总收入约5000万元。猎德村是广州市城中村整体改造的试点，纳入改造的总用地面积约25万平米，改造前地上现状建筑物约60万平方米，改造前容积率为2.4。 复建安置区容积率5.2。

政府主导，村集体为改造主体，借力房地产开发商，采用‘三分制’土地使用原则，通过市场化方式筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。。 

改造地块划分为三部分：

u 西部地块——转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46亿的旧村改造资金。

u 东部地块——保留集体土地，作为复建安置小区。复建安置区总建筑面积约87万平方米，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。

u 南部地块——保留集体土地，规划建五星级酒店，作为集体经济支柱。

猎德村改造模式的主要特征：

特征1：高效的组织形式 

猎德城中村改造确立了以市、区政府主导，村集体为改造实施主体的组织形式。这种组织形式通过“市—区—村集体”三个层面协调分工、职责明确的监控、管理、实施改造猎德村。

u 由市政府负责城中村改造的指导，明确改造的总体要求，并给与政策支持；

u 区政府负责统筹组织、指导编制城中村改造方案，协调解决城中村改造中遇到各种难题；

u 村集体是城中村改造的实施主体，负责做好土地调查确权，组织改造的征地拆迁、补偿、搬迁等活动，并按照基本建设程序的要求，全面实施城中村改造。

2、“三分制”土地利用改造方式 

u 猎德城中村改造的土地的三分之一用于村民安置、三分之一用作商业开发、三分之一作为村集体经济预留地）推进。

u 猎德城中村改造的用地划成桥东安置区、桥西商业区和桥西南经济发展地三片，把原来的握手楼区分别改建成花园式小区、商业用地和村集体酒店，既给了村民实惠，解决了村民的后顾之忧，也让开发商有利可图。 

3、土地产权置换资金 

u 猎德城中村通过拍卖三分之一的商业地块引进社会资金。该举措盘活了城中村

u 自身的土地资产，通过拍卖地块93928平方米，共筹措资金46亿。

u 通过自身土地资产置换资金，符合了广州市政府投入，村集体不投资，开发商不直接介入的改造资金筹措原则，而且效果良好。

4、多方利益均衡的工作思路 

处理好政府、城市发展与村民三方利益的平衡。

包括：

u 土地拍卖所得全部用于城中村改造；

u 对各项税费，市政府权限范围内的均按拆一免一的原则给予减免；

u 市政道路建设、河涌整治工程结合猎德整体改造同步进行，所需资金由市政府投入；

u 适当提高容积率；

u 注重历史文化的延续；

u 猎德村整体改造工程纳入市政府重点建设项目和绿色通道。

通过这些政府主导的措施调控政府与开发商、政府与村集体和开发商与村民的之间的利益冲突，最终实现村民得到实惠、村集体经济得到壮大、开发商得到利益、城市面貌得到改善的目的。 

（3）旧村庄更新的操作要点

²  有强有力的村集体和村领导

²  利益平衡机制

²  规划方案具有可行性

²  具有经济可行性

²  充足的资金准备

²  具有实操性的策划方案与运作方案

2、旧厂房更新改造

（1）旧厂房更新改造规定

国有旧厂房改造为商业服务业设施用地，符合以下情形之一的，企业应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：

（一）位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重点珠江景观控制区范围内；

（二）位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；

（三）其他市政府明确规定纳入储备的

符合以下情形之一的，企业也可申请部分用地用于自行改造： 

　　（一）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造，其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施；纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。 

　　（二）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积不足3公顷（含3公顷），但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30%无偿移交政府统筹安排的，原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积，按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。 

（2）案例

【案例】越秀集团广纸地块

广州造纸厂始建于1936年，广纸地块属于越秀集团的“三旧”改造项目，按照规定改造的业主方可以获得一定容积率下地价60%的补偿。

【案例】微改造功能转换——羊城同创汇

羊城同创汇位于广州市东风东路733号羊城晚报社原址，是羊城晚报、同创资产携手腾讯共同打造“移动互联网生态树·创业综合体”。

项目引入了广州首个腾讯众创空间和国内最优秀的互联网孵化器3W孵化器，腾讯和3W将共同在这里建立创业孵化生态平台。

羊城同创汇集新概念办公、商业、公寓于一体，以互联网孵化器为蓝本，提供全方位的硬件条件，建立良好的行业氛围和服务体系，打造社群、平台、服务三位一体的办公集群新模式。

总占地面积：约7800㎡；总建筑面积：约35000㎡。项目主要物业类型：写字楼，商铺、公寓等商办综合业态。

羊城同创汇是以“腾讯创业基地+移动互联网生态树”为主体的移动互联网生态产业综合体，是广州市和越秀区重点打造的高新科技孵化平台。

（3）旧厂房更新的操作要点

²  规划方案可行性

²  经济可行性

²  符合产业布局规划，满足产业转型升级需要

²  选择合适的运作模式

²  整合资源

3、旧城镇更新

（1）相关规定

全面改造项目由属地区政府按照《广州市城市更新办法》的有关规定编制和报批项目实施方案。

 全面改造项目应当按照以下规定征求改造区域居民的意见： 

（一）第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续； 

（二）第二轮，征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。 

微改造项目由区政府委托具有规划资质的规划设计单位，根据城市更新片区策划方案和现状调查成果，编制项目实施方案。项目实施方案应当参考全面改造项目实施方案编制内容并根据实际情况适当精简制定，主要包括现状调查成果、改造范围、改造成本、改造模式、规划方案、改造成效、历史文化保护专项规划、建设时序等内容。 

微改造项目应当征询改造区域内居民的意愿。 

全面改造项目由市、区政府安排财政资金组织拆迁补偿安置，房屋拆迁完毕后，可通过公开出让融资地块土地使用权回笼资金。如项目需要引入社会资金用于拆迁补偿安置和土地整理的，应当通过公开方式，选择市场主体具体实施。被选定的投资实施主体按协议约定投资完成拆迁补偿安置和土地整理后，政府通过市公共资源交易中心平台公开出让土地，同级财政部门按照协议约定统筹安排资金，支付相应费用给投资实施主体。 

由政府统筹实施的微改造项目由市、区财政安排资金。由权利主体或者街道（社区）与权利主体共同完成的微改造，可由市、区财政安排资金补贴，并在现行法规政策允许的前提下，吸引社会力量参与。 

符合以下情况的社区微改造项目，应当给予鼓励或奖励： 

（一）在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面，允许有条件地变更建筑使用用途； 

（二）历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部使用功能不一致，对建筑的保护产生不利影响的，建筑所有人可以按照建筑的具体保护要求提出建筑物使用性质变更； 

（三）为地区提供公益性设施或者公共开敞空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积。

具体鼓励和奖励操作指引由市城市更新主管部门会同国土规划部门制定。 

（2）案例

【案例】广州粤剧博物馆改造

一、基本情况

粤剧艺术博物馆位于传统粤剧名伶聚集地荔湾区恩宁路，至今还保留着多位粤剧大师，如马师曾、红线女的故居。该片区属于恩宁路旧城改造区，大部分私宅年久失修，危破房面积不断扩大，存在严重的安全隐患。

二、改造模式

粤剧博物馆通过旧城改造，实施成片改造与文物保护相结合的模式进行全面改造，改造土地1.71万平方米，总建筑面积约2万平方米，项目总投资4.34亿元。

三、更新改造的主要做法

改造项目由政府主导，以文化传承、民生改善、旧城活化为核心，市、区、街道3级联动，深入数据调查，做好居民思想动员和利弊分析，有效制定协商策略。

四、改造成效亮点

（一）粤剧博物馆改造项目融艺术、展示、旅游等功能于一体，设置粤剧艺术展览、粤剧戏曲演出、粤剧教育研讨及文化休闲交流等功能，在展示粤剧这项非物质文化遗产的同时，更成为了岭南地区非物质文化遗产的传承平台。

（二）改造项目优先考虑文化内涵和群众基础，将粤剧艺术博物馆与西关文化广州特色相结合，带动周边市政道路设施等方面的优化和改善。

（3）旧城镇更新的操作要点

1、政府主导

2、充足的资金准备

3、具有良好经济性的规划方案

4、获得原产权人支持

5、项目运作长期性

四、城市更新的新动态

1、从广州“广船”地块规划看政府城市更新的新思路

广船地块位处广佛都市圈的重要区位，且具有难得的一线江景资源，占地面积达56公顷，备受业界关注。从批准后的《广船地块控制性详细规划》看，广船地块反映了当前政府在城市更新上的一些新思路。

（1）规划提出最大限度珍惜与保护工业文化遗产，与广钢、以及对岸的广纸一起对工业遗产进行整体活化利用，打造西部湾区“工业文化原址公园”。

广州作为一座2000多年历史的城市，又是近代与现代中国最重要的通商口岸和工业基地。保留城市的历史记忆十分重要，已成为城市更新中强调的内容。

如何在城市更新项目中挖掘和打造这个题目上，将决定项目获批与否，影响项目运作，值得大家深入去研究和思考。

（2）土地收益最大化，已经不是政府追求的唯一目标。

广船地块占地56.13公顷，毛容积率约1.0。商办用地，经营性用地19．49公顷，占总用地的34.7%；非经营性用地36.64公顷，占总用地的65.3%。

以广船一线江景的区位，如果追求土地收入这个指标，规划上大可增加经营性用地指标，提升容积率。

现阶段的政府诉求，已经超越了“追求土地收益最大化”的单一目标，在实现城市价值多元目标上做文章。

（3）强调产城融合。

广船地块，规划总计容建筑面积125万平方米，其中商业办公68.7万平方米，占54.8%；住宅（含配套）52.5万平方米，占41.8%；其他公服设施：4.2万平方米，占3.4%。

从土地价值看，住宅类地价至少2倍于商业办公类地价。政府不希望广船地块成为“卧城”或“睡城”，在规划上将广船地块定位为：荔湾科创平台——海洋船舶产业总部经济集聚区、高端研发、科技孵化等科技创新活动集聚区；以及旧厂更新示范区——广州西部城区市级公共服务中心、珠江西岸特色宜居社区。

广船地块，作为广州重要的旧厂区改造项目，在规划上有了新的诉求，值得业界好好品味。

2、深圳市对小产权房和违章建筑的征收公布基准价

深圳市规划国土委2017年3月公布了一份“深圳市房屋征收补偿基准价格”。这一份文件具有突破性，对符合深圳相关文件规定取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑，被征收房屋的补偿按上述房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。

（1）这份文件客观上认可了小产权房屋和历史违章建筑的房屋价格。官方公布的“基准价”意义重大。

（2）从公布的标准看，标准不低，最高的超过40000元/平方米，最低的8400元/平方米（还要扣减地价和罚款）。大大打破了以往对违章建筑只是象征性补偿1000-2000元/平方米的传统做法。

（3）要进行三旧改造，要顺利推动城市更新项目。必须让方方面面满意。深圳地价、房价急剧上升，带来的必然结果是：连小产权房和违章建筑的征收价格都上升了。

当前的市场环境下，三旧改造（城市更新）都是高成本的运作。只有保证各方利益，才能获得运作的成功。

3、大开发商纷纷积极参与城市更新项目

u  恒大（深圳）

恒大正是通过不断的并购、拓展成为深圳城市更新版图开发企业大户，迁址深圳并把它成为新主场，从2011年到2016年底，经过五年的大举扩张以后，恒大在深圳的土地储备已十分充足：建筑面积约1250万平方米，预估货值6000亿元，布局一线战略也初显成效。

u  碧桂园（深圳）

在深圳，收购是碧桂园布局的主要模式，大量的收购与合作方式降低了碧桂园的风险。据悉，至今已在宝安、龙岗、龙华、大鹏等深圳多个重点核心区域获取多个地块，2016年末，在深圳的土地储备估值已经超过了千亿元。

u  万科（深圳）

万科过去三十余年的发展史上，最早涉足房地产开发领域要追溯至1988年。在1988年至2004年间，万科在深大本营涉足中心城区（罗湖区、福田区）仅5个项目，包括威登别墅、万科桂苑、万科俊园、万科彩园、金域蓝湾，对应建筑面积36.8万平方米。

万科在深圳获取项目大多是通过合作或收购方式。特别是自涉足旧改后，在项目合作的频率上更有增加。近年也是频有收获：

2015年8月，万科通过竞标方式竞得福田车公庙的捷荣创富厂区城市更新地块。同期，深华发A宣布，大股东武汉中恒集团、万科分别以15%、85%的持股比例组建合资公司，后者正式成为“光明新区公明街道华发工业区旧改项目”开发主体。2016年11月，深圳万科获得深圳福田区三星视界旧厂房地块。

五、城市更新将给未来5年的城市和房地产市场带来重大的影响

城市更新有效提高了土地和房屋空间的利用效率。一方面，城市更新是对房屋的拆建更新，是对建筑物等硬件设施的改造；另一方面，城市更新也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新。未来逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。

城市更新通过旧建筑更新、存量提升、功能改善，为投资商带来投资机遇；城市更新通过发展楼宇经济，提升区域形象，培育新的城市功能，吸引优质企业落户，创造就业机会，为政府增加财政税收，拉动城市经济增长。

综上所述，城市更新是城市功能结构的更新，也是居民生活方式的一种更新，更是城市发展理念的一种更新。以中心城市为主的“城市更新”，将给未来5年的房地产市场带来重大的影响。