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城市更新的现状与发展(上)

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

2018,城市更新将迎来里程碑式的新一年。

一、城市更新项目将成为房地产开发的重要来源

在中国特色社会主义进入新时代的背景下,中心城市土地资源日渐稀缺。土地供应紧张,产业发展带来了新的诉求,城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。大城市如广州、深圳等在土地利用上已进入存量土地的发展阶段。这意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点,城市更新项目将成为房地产开发的重要来源。

城市更新,是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

(一)广州城市更新的现状与发展情况

数据显示:广州市建成区面积1237.55平方公里。广州全市城市更新用地(即纳入“三旧”改造标图建库用地)共20862宗、589平方公里,超过全市存量建设用地总量(1758平方公里)的1/3。按照广州年均约20平方公里的新增用地需求,城市更新用地可满足广州未来长期发展需要。其中,纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

经统筹计划,2017年共安排122个城市更新正式项目(全面改造类项目21个,微改造类项目101个)、用地面积16.46平方公里;片区策划类项目32个、用地面积75.05平方公里;广州市财政安排资金4.64亿元。自广州市实施城市更新以来,累计批复城市更新项目共336个、约37平方公里。

按照目前的城市更新进程,2018年,广州市城市局计划安排正式项目222个、3400公顷。其中,将加快实施13条旧村全面改造。出台《广州市城中村人居环境整治行动方案》,促进城中村人居环境、功能配套、产业人文等整体提升。

广州老旧小区微改造工作走在全国前列,广州是一线城市中唯一入选住建部老旧小区改造试点的城市。2016、2017年城市更新年度正式计划共安排财政资金2.5亿元,推进老旧小区微改造项目107个,涉及用地面积765公顷,惠及群众80万人。2018年拟推进老旧小区微改造项目168个,并将继续开展老旧小区微改造规划设计方案竞赛,打造一批示范精品项目。广州将以住建部在广州开展试点工作为契机,总结形成可在全省、全国推广复制的示范化、标准化经验。

另一方面,广州创新城市更新投融资模式值得关注。

2017年7月,经广州市城市更新局批复、由越秀集团牵头设立了2000亿元规模的广州城市更新基金,创新城市更新投融资模式,发挥国有资本的引领作和示范效应,以国企旧改带动城市更新,促进广州城市形象提升。

首期基金——“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元,聚焦于轨道交通沿线的土地收储;此后将根据不同成员企业的特点设立不同的子基金,首批重点聚焦轨道交通和国企旧厂改造这两大着力点。

2017年11月7日,由广州珠江实业集团有限公司、广州市地铁集团有限公司等16家企业发起的广州市城市更新协会正式成立,现有会员单位113家,涵盖地产、评估、中介、设计、研究、金融、法律等各行业。协会的成立将促进广州市城市更新提速,并加快推动更新项目落地。

同时,由广州珠江实业集团有限公司、广州金控集团有限公司、中国太平保险集团下属的太平投资控股有限公司共同发起设立规模达2000亿元的“广州市城市更新暨产业转型升级基金”,这是继2017年7月份成立规模为2000亿元的“广州城市更新基金”后,又一个与城市更新相关的基金设立。

该基金有两特点,一是发起人有央企参与,在资金筹措和资源整合方面更有优势。另外,基金用途更偏向产业培育和聚集。具体而言,该基金募集的资金主要用于广州市城市更新建设及产业转型升级项目,涵盖城市更新建设、产业转型升级、城市基础设施建设、租赁住房建设运营以及围绕战略性新兴产业引入和聚集进行的产业孵化、产业并购、产业整合的投融资一体化服务。

(二)深圳城市更新的现状与发展情况

数据显示,预计到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里,而且这些地块零星、分散。可建设用地匮乏、空间承载力逼近极限,制约着重大项目、公共设施的建设与发展。城市更新承担着解决城市配套短板的问题、增加公共配套利益落地、助推区域城市规划、提升区域城市经济的任务。

据深圳房地产信息网数据显示:截至2017年12月31日,深圳市历年公告城市更新单元计划项目共计650项,计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。2017年全市批准拆除重建类城市更新单元计划项目共50项,计划拆除重建面积231.94公顷,其中包括47项新增计划和3项已批更新单元计划调整。此外,全市还批准2个综合整治类计划,批准用地面积13.64公顷。全市除大鹏新区外,其他九个行政区(功能新区)均有城市更新单元计划列入。

全市2017年批准城市更新单元计划项目数同比下降48%,拟拆除重建规模同比下降57%。项目平均规模为4.46公顷,同比下降22%,项目小型化趋势明显。2017年全市列入更新单元计划的项目中有14%为小地块,43%为1-3公顷的单元计划,拆除重建范围面积在9公顷以上的仅28%。

从2017年已列入城市更新计划项目的计划改造方向来看,旧工业区改造与城中村改造仍然为主要改造对象。工改中,28%用地拟更新改造为居住与商业,37%用地拟更新为工业用途。

全市计划通过城市更新配建2所36班九年一贯制、3所36班小学、1所24班小学、1所18班小学、1所18班幼儿园、1所12班幼儿园、2所9班幼儿园、1座综合体育活动中心、2处110KV变电站。

“十三五”期间,深圳将通过城市更新,配建人才住房和保障性住房约650万平方米,配建13万套人才住房和保障性住房。

二、城市更新政策的新变化

(一)广州城市更新政策的新变化

2015年9月28日广州市政府公布《广州市城市更新办法》(市政府令第134号),自2016年1月1日起施行。

2015年12月,广州市人民政府办公厅印发《广州市城市更新办法》的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》。

2016年12月29日广州市城市更新局办公室印发《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》,自2017年1月1日施行。

2017年12月29日广州市城市更新局办公室印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》,办法自发布之日起实行,有效期两年。对旧村庄全面改造成本的核算进行细化,为旧村庄全面改造成本确定提供依据,成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

2017年6月,广州市政府印发了《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(下称《实施意见》),在城市更新“1+3”政策的基础上做了优化调整,更能调动各个参与方的积极性。《实施意见》主要有以下六个亮点:

1、旧厂交储改造的利益分成有所提高

根据《广州市旧厂房更新实施办法》,土地公开成交价款的40%归企业,60%归政府,而且企业只能在容积率2.0的范围以内得到补偿。

根据《实施意见》,如果旧厂交储人能够按照收储协议约定及时交储,则可以多领取10%的补偿作为奖励;并且,如果交储的旧厂用地新规划为商业的,计算补偿的基数从原来的容积率2.0提高到了2.5。

2、旧厂自行改造的条件有所放宽

根据《广州市旧厂房更新实施办法》,旧厂以“收储改造为原则,自行改造为例外”,调整为商业用地的,《办法》规定或政府规定地段范围内的必须交储,如符合一定条件申请自行改造的,则应当将不少于50%的土地交给政府(大于3公顷者),或者30%建筑面积无偿交给政府(小于3公顷者)。

根据《实施意见》,自行改造的旧厂可以按照规划提高容积率自行建设多层工业厂房;按照控规的要求,将不低于总用地面积15%的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设,建成后无偿移交政府(用地面积不足15%的可折抵货币上缴财政);同属于一个企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的(总用地面积不低于12万平方米),可整体策划改造,应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回(按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%计算补偿款);剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。

3、集体性质的旧厂单独改造更容易

根据《广州市旧厂房更新实施办法》,改造集体旧厂要和整村改造统筹,基本上无法实施单独改造。

根据《实施意见》,经市城市更新工作领导小组批准,用地面积不低于150亩、村社同意由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园,可以按照规定方式单独改造。用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区升级改造项目,可以按照规定方式单独申请改造。

4、行政审批流程有所简化

根据“1+3”政策文件,旧村庄更新项目报批有35个程序流程;旧厂房更新项目报批有29个程序流程;旧城镇更新项目报批有34个程序流程。

根据《实施意见》,涉及控制性详细规划调整的城市更新项目,纳入城市更新年度计划后,同步启动控制性详细规划调整方案的编制工作。控规调整由8个环节调整为5个环节。

5、旧村改造招标引进合作企业效率提高

根据《广州市旧村庄更新实施办法》,招标引进合作企业只能在项目实施方案获批后组织开展,且发布招标公告日期距投标截止日期长达6个月。

根据《实施意见》,基础数据和改造成本经审核公布后,村集体经济组织可以引入合作企业。引入合作企业的公告时限参照《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定,不少于45日。招标公告日期从漫长的6个月的缩短至45日,提高了“三旧改造”的运作效率。

6、从多方面对旧村改造政策进行优化

按合法建筑面积1:1核定集体经济组织物业复建总量。

旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后,提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民(改制居民、祖屋权属人)80%表决通过的,批复生效实施。

整体实施改造的,一次性搬迁的,按5年核算临迁费用;分期实施改造、分步搬迁的,按4年核算临迁费用。

旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本。

(二)深圳城市更新政策的新变化

2016年底至2017年,深圳市先后公布了《深圳市城市更新办法》、《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》、《深圳市房屋征收与补偿基准价格》、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见》等城市更新政策。

从近年的政策来看,城市更新政策整体趋势是收紧的,但是为调动各方积极性,需要平衡各方利益。相对于广州,深圳城市更新更多权利下放,更注重人才住房、保障性住房的建设。

1、申报主体调整

强区放权后,涉及城市更新的旧住宅区可由辖区街道办事处作为申报主体开展城市更新前期工作。

2、项目城市更新改造主导方向为二类居住用地,区城市更新职能部门需要先行征求规划主管部门的意见。

《处理意见》第一(五)条:“如将法定图则的二类居住用地性质作为更新主导方向的,区城市更新职能部门应先行征求规划主管部门的意见。”

3、提高人才住房、保障性住房配建比例

拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的,一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%。

4、历史用地处置政策

对于拆除重建类项目,政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新,其余部分纳入政府土地储备,重点更新单元移交政府收储比例最高可达45%。在交由继受单位进行城市更新的土地中,应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。

拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表

拆除重建类城市更新项目

处置土地中交由继受单位进行城市更新的比例

处置土地中纳入政府土地储备的比例

一般更新单元

80%

20%

重点更新单元

合法用地比例≥60%

80%

20%

60%>合法用地比例≥50%

75%

25%

50%>合法用地比例≥40%

65%

35%

合法用地比例<40%

55%

45%

5、进一步规范村更新改造的合作方选择

作为深圳市城市更新改革试点的罗湖区城市更新局,在2017年11月发布通告,明确限制开发商擅自进入城中村开展城市更新活动,以及股份合作违反审查备案规定自行选择合作方的,不予批准申报的城市更新计划。

(1)未经过股份合作公司、股东大会表决通过,以及经过街道办事处审查备案确定的合作方的,开发商不得进驻未纳入城市更新计划的城中村开展城市更新活动。未经审查备案,开发商擅自进驻城中村开展意愿征集,签约安置补偿等活动的,属于违规行为,由街道办依法予以取缔。

(2)股份合作公司违反审查备案规定自行选择合作方的,其申报的城市更新计划不予批准;擅自进驻的开发商不得作为合作方参与城市更新活动。

(3)与未经备案审查的房地产企业签订搬迁补偿安置协议引发法律后果,由签约人自行承担。

(4)区纪委对违规、违纪行为予以严肃查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

集体土地参与城市更新项目引进合作开发商将采用在政府交易平台上公开产生,强化了集体用地开发和交易监管力度,经过竞争充分显示土地本身价值,城中村项目合作方的选择已经越来越公开透明,同时也最大限度兼顾了村集体和村民利益。

(三)小结

综上所述,在2017年城市更新政策调整的背景下,广州、深圳等中心城市的城市更新,在2018年会迎来大发展的一年。从某种意义上看,2018年,是“城市更新年”。

“政府主导”下的广州城市更新,体现了政府从容有序的发展思路。从单一目标转向多元目标。由以往的“土地储备、出让,房地产开发”向“去地产化,运营,与资本市场结合”、“协商式,利益平衡”、“多目标,产业发展、市场化”转变。城市更新相关的两大“2000亿元”基金的设立,将助力城市更新及产业转型项目顺利实施。旧村改造政策的调整,有望加快旧村改造进程,开发商介入的机会大大增加。同时,广州城市更新项目的改造程序和操作方式规范化,以及“微改造”将成为近期的主流。

深圳实行“强区放权”进行城市更新工作。即由政府部门下放事权,优化服务。深圳各区颁布了更新办法、中小企业鼓励等政策,各区一把手来抓经济,管理更新工作,考核指标落实到相关部门。划定“工业区块线”,从“重产业,重智造”的产业转型升级路径,探索各区产业经济的路径。加强政府的规划调控和主动引导、未来走向“规范化”“专业化”和“精细化”是深圳城市更新项目运作的方向。传统以住宅开发为主的开发商需要转型为多元复合化的运营商。

 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2018-1-18 点 击 数: 62
 
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