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  关于广州国际金融城产业定位及土地优化利用的思考
 

关于广州国际金融城产业定位及土地优化利用的思考

(广州市房地产研究中心、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司)

广州国际金融城位于广州中央商务区珠江新城的东部,与琶洲国际会展商贸区隔江相望,占地8平方公里,其中起步区占地面积1.32平方公里,二期占地面积6.77平方公里。储备地块共19宗,全部为商服用地,地块总用地面积为24.58万平方米,计容建筑面积236.7万平方米,平均容积率达9.6。储备地块总价值约331亿元。开发至今共出让四批16宗经营性用地。

1.广州国际金融城产业定位及发展方向建议

1)采取“差异化定位,同时强调区域金融合作”的产业发展思路

广州市金融业发展居中国大城市前列,但广州缺乏证交所、金交所、期货交易所等交易平台,目前全市共有银行、证券、保险、信托等各类持牌金融机构239家,境内外上市公司共110家,但数量还不到京沪深的1/2,而在上市公司的盈利水平、行业影响力等方面,也落后于京沪深。

广州建设金融中心的出发点是抓住机遇,突出特点,挖掘潜力,巩固并进一步扩大现有优势。广州努力建设区域性的金融中心,与深圳错位发展,共同谋求珠三角地区在全国金融业的领导地位。广州国际金融城的发展要以推动珠江三角洲地区金融一体化发展为目标,与深圳、佛山、中山等周边城市合理分工,错位发展,优化金融资源配置。从务实的角度看,广州的现代金融服务体系应为佛山、东莞、中山等珠三角城市的实体经济发展服务。

2)广州金融城发展以坚持金融服务实体经济为目标,强化金融集聚

从金融业的分类看,广州国际金融城发展传统金融业(大银行大保险大券商)的市场机会较北上深弱,应结合金融市场多元化的发展趋势,重点发展新兴金融市场,产融结合,混业发展,发展信托、基金、互联网金融等,并积极发展金融中介(律师事务所、会计师事务所、评估师事务所)、金融教育、资讯服务等。

广州国际金融城作为广州金融服务业高端集聚功能区,应不断完善金融资源配置和综合服务功能,加快建设区域银行保险中心、金融管理营运中心、财富管理中心、支付结算中心、股权投资中心、产权交易中心、金融教育资讯中心。

3)加强支付清算及外汇管理功能

作为国际金融市场发展基础工程,在广州争取设立清算银行或机构显得十分必要。广州具有华南地区的辐射力和影响力,结合国际金融中心建设需要在中央清算体系内加强广州中心建设力度,形成与北京中心实时切换、互相备份、相互促进局面。

此外,伴随利率市场化以及汇率形成机制改革深化,广州金融城在产业发展方面研究外汇产品的创新具有积极意义。在风险可控的前提下,结合广州银行机构和企业特点,可以根据银行、企业的实际需求,深入研究并推出相应的外汇衍生工具,促进外汇衍生产品市场形成。

4)发展互联网金融,提供行业金融“互联网+”过程所需的全面配套服务

建议广州国际金融城积极培育并集聚第三方支付、网络借贷(P2P)众筹融资、征信、商业保理等一批新型互联网金融机构,并提供行业金融“互联网+”过程所需要的全面配套服务。广州国际金融城依托珠江新城“泛CBD区”核心已有的金融企业和琶洲互联网创新集聚区的IT人才,打造一个区别于传统金融和电商金融的行业金融“互联网+”服务平台。打造行业云数据中心和行业金融的外包服务中心是吸引金融业进驻的办法之一。

5)坚持创新与合作,培育金融城的核心竞争力

广州国际金融城的发展要树立创新的思维。深入研究金融创新举措,完善政策配套,培育创新文化和创新精神,创造有利于人才集聚进行创业和职业发展的自由宽松的环境。目前新兴金融多处于“种子基金”的孵化阶段,政府应该投入更多精力进行外围支撑环境的建设,提供上市空间,提供“超车弯道”。广州本身不一定需要成为可以孵化BAT这样的新型企业的地方,但是广州金融城需要提供以下环境供这些企业成长,包括:全球前列的投行、财富管理机构等完整、强大的金融服务生态圈。同时,为新兴金融增加金融服务环境的宽松性,比如对上市企业的盈利要求可以降低等。

6)产融结合,利用产业带动金融发展

建议广州国际金融城设立互联网、物联网、电商、生物医药、文化传媒、物流、机器人行业孵化器等,为PE、财富管理培养“土壤”。

2.广州国际金融城土地准入门槛优化建议

(1)放宽行业准入门槛。在互联网时代,产业与产业之间,行业与行业之间都是相互交融相辅相成的。无论是银行、险资、投行、监管机构,还是互联网、医药、教育、科技行业,都可以被允许进入金融城。

(2)土地竞买对象可适当放宽。由于金融机构自身缺乏房地产开发能力,与开发商合作又会有诸多的问题和矛盾,因此影响了土地竞买的热情。可适当放宽为土地竞买人可以为房地产开发企业,但物业建成后的招商对象必须是经认定的金融类企业。

(3)建议降低物业自持比例至30%-50%,且物业自持自用或出租都应当有政府财政补贴的支持。

3.广州国际金融城政策优化建议

(1)对新迁入或新注册的并且注册资本达到一定额度的企业,政府财政给予一次性现金奖励。

(2)对于设立全国性金融机构总部、国际金融机构总部、国内外金融机构的省级以上区域性总部机构的企业自建办公用房,土地可根据项目情况挂牌出让。

(3)以购买办公场所形式入驻金融城的企业,给予一次性购房补贴,补贴标准应高于民间金融街的补贴标准;以租赁方式入驻金融城的企业,实行3-5年的房租补贴。

(4)对符合规定的企业人才,能够获得现金奖励、科研支持、学位奖励以及其他专项扶持等优惠政策。

(5)入驻金融城的企业从区域外引进到公司工作并签订3年以上劳动合同、具有正高级职称或博士学位的人才,每人每月给予安家补贴。

(6)对入驻金融城独立核算的法人制企业,最高按其“三税”之和对金融城实际贡献的50%给予项目资金支持。

(7)对金融城区内的管理人员给予个人所得税优惠,最长5年。连续工作期满一年,最高按其缴纳个人所得税对区域实际贡献全额予以奖励。

(8)对入驻金融城符合条件的企业员工停提供可租用的员工住房,租金标准原则上不超过市场租金的70%。

(9)对金融城内的企业高层管理人员子女入学给予支持,协助安排子女就近就读金融城属重点学校;协助外籍人士子女就读国际学校和部分其他学校。

(10)协助入驻金融城的企业以优惠价格获得大通量、高可靠性的互联网服务;协调中国电信等电信营运商向金融城企业提供高可靠性专线连接。

(11)广州国际金融城争取与南沙自贸区形成合作共赢优势互补的合作关系,争取与南沙自贸区共享“金融政策15条”,支持金融产业的发展。

4.       广州国际金融城土地运营新模式探索

 

金融城土地运营具有土地成本高、企业自持物业比例高、开发周期长、进驻门槛高、市场风险大等特点,新型土地运营模式应着重解决土地成本高的难题。金融城土地运营可尝试采用“统一运营、作价入股”的模式。

述土地运营模式,有利于增强市场信心;有利于有效落实物业持有政策;有利于促进产业发展;有利于降低经济门槛,促进物业持有;有利于保值增值,可持续发展。

5.广州国际金融城地下空间利用创新

当前金融城地下公共空间由重点办统筹规划建设,地下轨道交通线路由省铁投、广州地铁建设,地块内部地下空间由购地企业建设(部分计算容积率)。由于城际轨道、地铁线路未完全稳定,导致广州国际金融城地下空间规划方案一直处于修改完善阶段,而部分土地已经出让,将容易造成地下公共空间与规划地块地下空间的建设衔接出现错漏,进一步延误地下空间的消防、人防验收。

匹配“统一运营、作价入股”的土地运营模式,地下空间利用可尝试采用“统一建设、产权划分”的方式进行开发建设。具体为:地下空间(含公共部分及私营部分)由金融城投资公司统一投资建设,建设完成后,地块垂直投影面积作为私营面积划分产权,作为金融城投资公司作价入股的一部分;其余地下空间作为公共空间由金融城投资公司持有经营。

创新方式的优点:

(1)私营地下空间作为金融城投资公司作价入股的一部分,可减少购地企业的开发建设费用,降低财务成本,增加企业自持物业的意愿。

(2)地下空间的统一建设有利于保持地下空间的统一性和完整性,有利于工程验收。

(3)地下空间的统一建设有利于地下公共空间与地下私营空间的有机结合,有利于整体经营业态布局的统筹考虑,避免同质化竞争,便于一体化经营。

应注意的关键问题:

(1)“统一建设、产权划分”的开发模式会延误地上建筑的开发进程,对金融城投资公司决策和运营效率要求较高。

(2)地下空间的统一建设存在较大的资金需求,对金融城投资公司的融资、项目分包及财务管理水平要求较高。

 

6.广州国际金融城土地开发建议

1)坚持政策先行、政策支撑、政府支持

广州国际金融城的发展离不开政府、政策的支持,无论是产业发展政策、产业优惠政策,或是企业服务政策、人才优惠配套政策等都必不可少,政策先行可提高广州国际金融城的吸引力,可让金融创新有法可依。各项优惠配套政策是发展金融城的先决条件。金融政策可参考广州南沙金融15条、深圳前海金融政策等。

2)建立新平台、新模式,发展新金融产业

传统金融产业发展成熟,在广州其他金融集聚区已聚合发展,引导进入广州国际金融城难度较大。广州国际金融城定位方向应是:建立新平台、新模式,发展新金融产业。建立平台,引入新兴的、有活力的金融企业,如:微众银行及创新型银行、金融交易所、P2P、众筹公司、产业基金、不动产信托及基金等,利用新平台,发展新金融模式。

3)分区规划、组团式发展

广州国际金融城可考虑分成不同的功能区,组团式发展。

 

4)配套支持

环境配套、商业配套、政府配套等多方面共同支持广州国际金融城发展。注重优化综合环境,打造舒适、有文化内涵、开放度高、多样性、生活质量高、教育医疗配套齐全的宜工、宜居的空间,吸引不同文化背景的金融人才集聚。广州政府各部门加强联系建立PE、融资租赁、期货等金融企业注册一站式服务,为金融企业提供更便利的服务。

5)整体开发,市场化运作

可借鉴上海金融城经验,由单一开发商实施分区域整体开发,有利于市场化运作,有利于区域功能集聚、项目之间的相互协调,有利于项目进度、质量的控制,有利于资金的调配与使用,有利于招商与资源整合,有利于经营管理。

6)结合配套设施建设进度分批出让土地

建议先配套后供地,稳定地下空间规划,完善道路、景观等基础设施,减少对出让土地开发限制。根据广州国际金融城起步区公共部分地下空间及配套基础设施项目建设情况,起步区大部分基础设施建设开工期暂定为2016年1月,开工后有利于土地出让,可集中推地。

7)引入龙头企业,增加地标建筑,带动片区发展

引入金融行业龙头企业,“一行三会”批准的大型企业、集团,带动相关金融企业集聚,形成规模效应,加快广州国际金融城发展。增加地标建筑,为广州国际金融城打造新名片、新标志,带动片区价值提升。

8)发展互联网金融,与琶洲电商总部联合发展

创新、有活力的互联网金融是广州国际金融城不可或缺的元素之一,可与隔江相望的琶洲电商总部联合发展,引导互联网金融企业进入广州国际金融城。

 

 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2016-2-15 点 击 数: 1936
 
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