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  广州江景楼盘专题研究
 

广州江景楼盘专题研究

1.  早期开发的代表性江景项目

一、凯旋会

1、项目介绍

凯旋会位于广州大道中明月一路,座落在广州大桥西侧,东面与凯旋华美达大酒店相邻,南眺二沙岛,紧邻广州市未来CBD-珠江新城。凯旋会项目规划为纯住宅,分别由6层、48层及52层高的三栋顶级楼宇围合而成,占地14410平方米,总建筑面积为108000平方米,共设计套数为248套。容积率为5.47,建筑密度为35%,绿化及道路占65%。项目建筑错落有致,与欧陆经典庭院完美融合,体现出奢华、尊崇之美。项目开盘时间2004年5月,享有“南中国第一高度豪宅”之称。

2、项目配套:豪华会所。

3、均价:2004年15000-18000元/平方米(毛坯),2009年38000元/平方米(毛坯)。

4、物业管理费:4元/平方米·月。共495个车位。

5、户型:一梯一户、两梯三户、三梯两户、三梯一户;首推产品的主力户型为340—425平方米的四房二厅单位,其中48层为全层一户,面积近700平方米,全部拥有270—360度景观。

6、户型比例(超高层48\52层):

户型

面积(平方米)

套数

套数所占比例(%)

4房2厅(君悦阁)

280-290

80

52.6

君悦阁(整层)(6+1)

572

8

5.3

雍景阁\朝晖阁复式(4+1)

340-425

63

41.4

雍景阁\朝晖阁48层整层(6+1)

700

1

0.7

总计

——

152

100

7、典型户型分析

l  君悦阁全层一户户型(建筑面积为572平方米)。

点评:该户型为五+1房二厅五卫、建筑面积为572平方米,有六大亮点:1、一梯一户和大门口处设立的“私家玄关”首先便显露了“豪宅”特点;2、客厅与餐厅间隔成两个独立的空间,进门便是方正的大面积客厅,豪气十足,而餐厅的设计也相当别致,除了拥有一个大阳台观景外,用餐时还透过落地的飘窗可以看到江景;3、超豪华主人房拥有超大的露台,采光、通风效果很好;4、主人房的洗手间与卧床隔成两个独立的空间,使主人房的空气更为清新;5、工人房和厨房的阳台连在一起是别的楼盘少有的;6、主人房有洗手间外,还设有书房;7、所有的卧室都是套房设计,真可谓“方便至极”,豪华至极。

l  复式户型(建筑面积为348平方米)。

点评:该户型为四+1房二厅四卫、建筑面积为348平方米,优点为:1、一梯两户和大门口处设立的“私家连廊”,显示“豪宅”特点;2、超豪华主人房拥有超大的露台,采光、通风效果很好;3、客厅与饭厅相对独立,动静分隔;4、客厅拥有超大露台;5、次主卧和客厅的阳台连在一起,让阳台更气派;6、所有的卧室都是套房设计,豪华至极。

项目优势分析:一是产品优势:项目定位为五星级住宅、四星级酒店设施,每户都有270度双江景致,超高层更有360度全景观,且户户座北朝南;二是地段优势;三是教育配套;四是周边社区配套成熟;五是市区内高成本楼盘,性价比得到保证;六是智能环保设计,拥有采光度高、隔热隔音、防辐射,且能保持室内恒温的有“第一环保”之誉的世界领先的Low-E技术双层中空玻璃;并拥有配备空调和智能识别系统、自动识别住户楼层的日本原装三菱高速电梯,以及日本大金鲜风空调系统,有全智能化家居设计,配置有家庭防盗报警系统、社区公共安全系统、智能物业管理系统以及信息网络系统等。

启示:

1、超高住宅,绝不仅仅是高。

凯旋会号称华南第一高度的住宅项目。由于人口密度相当大,广州的高层住宅已经层出不穷,30多层的住宅比比皆是。然而,超过40层的超高住宅却依然罕有,因为,超高住宅不仅仅是高度是的提升,也是对建筑质量和细节全面超越的体现。凯旋会拥有的不仅是高度,更拥有做顶级豪宅的决心。在这个超高豪宅里,最小的房间都有290多平方米。

超高住宅掩藏着许多表面上无法看出的细节。超高住宅对建筑材料、电梯、玻璃等等材料的要求都很高,另外,还有必要建造避难层。凯旋会在这些细节上也有充分体现。凯旋会采用的是“束桶式”建筑模式。这种模式理念来源是“竹子和竹节”。这样的模式不同于传统的“板式结构”,具有相当的建筑难度,却可以最好的稳定建筑,防止摇摆。在35层,则建造有避难层,避难层是由防烟、防热的材料做成的隔层。整个建筑中,有两条走火通道,而且还备有电子感应器,对发生烟、火等情况能及时探测到。超高建筑对电梯的要求也很高,电梯必须要快且稳定。凯旋会有广州唯一的在50秒内直达52层高度而不需要中途转换的电梯。另外,所有的玻璃都采用了加厚、隔音、防热、防辐射的特殊玻璃。中央空调和中央热水系统的设计也从另一个层面体现了凯旋会的科技含量。

2、超高住宅,居住在高处

超高建筑,给人最深刻的体验应该就是那种“一览众山小”的豪情了。在凯旋会的52层时,也仿佛将中信广场当作了对手,大地变成了对决的舞台。站在窗口,挟着凛冽之势的风带来了清新而略显稀薄的空气。放眼望去,二沙岛是一个布满可爱小房子的美丽画卷,珠江新城拔地而起的写字楼将是凯旋会的新伙伴,广州大桥显得那么忙碌而有序、海心沙则是江中美丽的珍珠,你可以幻想出以后远眺这个市政广场的情景。

在超高住宅居住,会有不一样的心境。因为那是一种“临界”,那是一种宽广。那时,不只是人居住在高处,人的灵魂也到达了高处。凯旋会拥有的不仅是高度,更拥有做顶级豪宅的雄心。在超高住宅里居住,会有不一样的心境,住在高层,人的思想仿佛也到达了一个新的高度。凯旋会就是要提供给至尊业主享受“住在云霄中”高人一等的感觉。

3、超高层住宅,拥有超级品质

凯旋会作为广州顶级超高层豪宅,拥有九个“第一”,分别是第一高度、第一视野、第一尺度、第一规格、第一速度、第一环保、第一会所、第一智能、第一管家。无论是从产品的创新上、材料设备选取上还是物业管理服务上,凯旋会都显示出顶级豪宅的水平,凸显其奢侈的特性。

 

二、金海湾

1、项目介绍

项目位于广州中山大学北门广场东侧占地面积24000 平方米,容积率6.70,由1栋43层和2栋42层3梯4户高层组成,建筑面积138759 平方米,总户数316套,绿化率30 %,首层架空园林,BC栋朝北24层以上复式,朝南39层以上为复式。3座塔楼顶层各有一套三层高的空中别墅,面积约1800平方米。项目开盘时间2004年。

2、项目配套:有江景游泳池、网球场、豪华会所

3、均价:2005年均价16000元/平方米(毛坯),2009年45000元/平方米。

4、物业管理费:3.8元/平方米·月。

5、户型:以大平层或复式为基础,A栋的户型的主力面积在370—390平方米,BC栋户型的主力面积为190-260平方米,三层复式面积达1800平方米。经典户型为B、C栋的E户型,户型面积从228平方米—395平方米。

6、户型比例:

户型

面积(平方米)

套数

套数所占比例

3+1房

230-260

196

62.1%

4+1/5+1/6+1房(A栋整栋复式)

370-400

80

25.3%

复式(5+1)全套间

400-500

37

11.7%

超豪华户型

1800左右

3

0.9%

总计

——

316

100%

 

7、户型分析

l  4房户型(建筑面积227-228平方米,花园面积68平方米)。

点评:该户型为“3+1”房设计,优点有:1、有入户的阳光前院和江景后院的双庭院设计;2、餐厅被两个庭院包围,特色的圆形设计,体现了生活的美学;3、庭院、房间、双厅交织在一起,生活空间的层次更加丰富;4、户型设计注意私密性,各套房内的门与门不会相对,户与户之间不会干扰;5、工作用房与卧室分开,不串通,工人的活动路线不会经过户内的中央空间;6、每个飘窗外都设计了一个几十公分宽的退台,让每个人的视线经由退台与地面有所阻隔,从而舒缓了畏高的情绪;7、平层户型层高3.2米,高层豪华单元层高过4米,毫无都市居住的压抑感。

 

l  复式(建筑面积为386.83平方米,花园面积为57.63平方米)。

首层平面

 

二层平面图

点评:该户型为“6+1”房,优点:1、拥有宽大的入户阳光庭院;2、卧室主要布置在二层,与首层的客厅、餐厅分隔开,形成真正的动静分区;3、庭院、房间、双厅交织在一起,生活空间的层次丰富;4、户型设计注意私密性,各套房内的门与门不会相对,且主卧与次卧由一空中走廊连接,互不干扰;5、工作用房与其他部分分开,不串通,工人的活动路线不会经过户内的中央空间,主仆活动空间分流;6、每个飘窗外都设计了一个几十公分宽的退台,让每个人的视线经由退台与地面有所阻隔,从而舒缓了畏高的情绪;7、复式住宅室内层高3.1米,多重中空的起居厅和花园层高达到6.2米;毫无都市居住的压抑感,凸现尊贵。

综合评析:

金海湾打破一般的住宅布局,缔造国内独有空中双庭院的住宅:每户均有入户的阳光前院和江景后院的双庭院设计,而庭院被客厅餐厅及房间围绕,形成了以庭院、房间、双厅交织在一起的生活序列,生活空间的层次更加丰富。金海湾的户型设计注意保护住户的私密性,各套房内的门与门不会相对,户与户之间不会干扰,在保证平衡通风采光的情况下,每户的入户景观都是一边餐厅一边花园,行走路线可以移步换景。设计师在设计时把主要功能的用房与次要功能的用房分开,不串通,工人的活动路线不会经过户内的中央空间。金海湾在每个飘窗外都设计了一个几十公分宽的退台,让每个人的视线经由退台与地面有所阻隔,从而舒缓了畏高的情绪。金海湾的复式住宅室内层高3.1米,多重中空的起居厅和花园层高达到6.2米;平层户型层高3.2米,高层豪华单元层高过4米,无都市居住的压抑感。

项目优势分析:

金海湾花园以其创新的产品、最美的江景、扎实的品质、深厚的文化底蕴,赢得了市场的追捧,成为广州房地产市场上豪宅成功营销的典范。拥有最优越的地理自然景观优势是豪宅的一大卖点,然而,人性化的设计与高品质的产品才是豪宅最值得自豪的优势。金海湾花园采用超前设计,无论在可持续发展、生态建筑、环境和自然的融合上都能达到豪宅的标准,在中国十大超级豪宅排行榜中名列第三。

 

启示:

1、坚持高端产品开发路线。

金海湾与蓝色康园只是隔着一条并不宽阔的马路,均价竟然相差了近10000多元(当时金海湾售价16000元/平方米,蓝色康园4800元/平方米)。金海湾之所以卖出天价,除了无敌江景的优势外,精湛细致的产品和户型设计也是成功的关键:金海湾全部货量只有316户,绝大多数单元总价超过300万元,户型由228—448平方米,主力户型为260平方米。除了标准层并联单位和1栋全复式大单位外,金海湾还在3栋塔楼的顶层各设计了一套3层的顶层空中别墅,面积小的也有上千平方米,其中最大的一套面积达2000多平方米,是广州市区目前最大的江景空中别墅单元,总价达数千万元。即使面积超大,价格超高,但项目开卖后销售非常理想。

2、最优资源营造最优产品

金海湾发展商十分重视楼盘的整体设计,从整体理念到细节部位均有很多过人的创新理念,其以设计理念的人性化、现代化来引导时代潮流,同时选用知名度比较高、设计比较到位的建筑材料来实现领先的设计理念,将节能与环保两大主题发挥得淋漓尽致。

 

三、中信君庭

1、项目介绍

项目位于广州滨江东路中山大学北门以东,占地面积13869 平方米,容积率6.9,组团由两栋43层(A、B座)、两栋33层(C、D座)和一栋37层(E座)高层构成,建筑面积96093 平方米,总户数292套,户户面江,户户朝南,户户空中花园,绿化面积高达5000多平方米。

项目于2004年9月开盘,推出的首期产品为两梯两户,每户单元面积为190平方米至260平方米。今年国庆期间推出A、C栋80套单位,全为大户型单位,其中主力户型是190至205平方米的三房,240平方米至257平方米的四房,为一梯两户的超高层布局。预计今年内将会推出D栋楼王单位,一层一户设计,每套单位面积达450平方米,全栋只有33套单位。

2、项目配套:豪华会所。

3、均价:2004年均价14500元/平方米,2009年32000元/平方米。

4、物业管理费:3.2元/平方米·月。

5、户型:户型面积为190-400平方米,主力户型面积为190-260平方米,正南北朝向。

6、户型比例

户型

面积(平方米)

套数

套数所占比例(%)

3房2厅工人房

170-180

17

5.8

3房2厅工人房

190-210

136

46.6

3房2厅工人房

210-260

78

26.7

复式1

270

28

9.6

复式2

450

33

11.3

总计

——

292

100

 

7、户型分析:

l  3房(建筑面积为190-205平方米)。

点评:

该户型为“3+1”房,特点:1、拥有超大入户阳光花园,移步换景; 2、一层两户,南北对流,自然通风、采光绝佳; 3、主仆活动空间分流,尊重隐私;4、客厅、餐厅与卧室分离,动静分区明显;5、客厅拥有一个270度角视野阳台,俯瞰珠江、二沙岛风光。

项目优势分析:

中信君庭在户型、景观、绿化、配套上做出大幅度的革命性改进,具有一户一梯、南北对流、户户全江景视野、配套完善的特点,其强调健康、景观、艺术氛围以及人与环境的协调和沟通,实现了居住舒适性和社会价值认同的完美融合,成功地创造了“后别墅”这一超越别墅的建筑典范。凭借国际级的一户一梯建筑设计,项目成功地集合了别墅采光出色、私密性强、南北对流的优点和传统江景豪宅景观罕有、视野开阔、交通方便、周边成熟的优势,更增加了广东美术馆左右岸艺术沙龙、贝尔高林四重立体园林、空中江景咖啡厅、空中江景恒温泳池等独一无二的尊贵设施,为业主提供国际级的物业管理服务。 中信君庭为广州市现代豪宅,社区环境符合传统理论,北面永无阻挡一线望江,得天独厚,更称得上是大广州的“风水宝地”。

启示:

1、扬长避短:

中信君庭一边是无敌江景,一边却是横七竖八的村房小区, “竖起来的二沙岛”,只能展现一面。所以项目的产品设计为一梯两户,全部南北对流,全部一线江景,再利用好这稀缺资源之余,还避免了不好的影响。

2、“后别墅”概念打造:

项目全新的“中国后别墅”住宅概念更为滨江东江景豪宅带来了新突破,使该盘在滨江东众多江景盘中脱颖而出。

 

四、星河湾·6号

1、项目介绍

星河湾(6号)为目前星河湾最新一期项目,位于番禺区,项目设计、江堤、道路、滨江建筑物外立面、天际线加上群体建筑组合共同构筑“大水岸”豪宅。由六栋小高层组成,单梯独户,户型面积为242-471平方米。星河湾·6号的开盘时间为2008年10月。

项目配套:星河湾酒店、商铺、超市、餐饮及康体娱乐中心、数百间豪华客房、多功能会议室及国际标准网球场。特色鱼池、地下车库、儿童游乐场、特色乔木、热带棕榈园、休闲木道、特色水景、热带园林、太极广场等。

2、均价:均价17000元/平方米(6500元/平方米豪华装修)。

3、物业管理费:3元/平方米·月。

4、户型:主力户型为四房,户型面积200-300平方米。

5、户型分析:

l  A1户型(建筑面积为305平方米)。

点评:该户型为四房(三个套房)两厅四卫四阳台,建筑面积305平方米,优点有:1、一梯两户,南北对流;2、楼距宽;3、功能分区明确;4、多阳台设计,观景阳台与工作阳台有效进行功能分隔,增强了通风、采光和参与性;5、各房间带套间,具有较好的私密性。

 

l  B1户型(建筑面积为275平方米)。

点评:该户型为四房两厅带工人房望园林景观单位,建筑面积275平方米。优点:1、布局合理,四阳台的设计显得大气;2、饭厅连接一个大观景阳台,增大采光之余又适于居住;3、各房间带套间,具有较好的私密性。

项目优势分析:一是产品优势,星河湾6号以6500元/平方米的室内装修制定交楼标准;二是物管服务,提供五星级物管服务;三是景观优势,一公里长的江水、江堤;四是配套优势,配套了超白金五星级标准酒店。

 

启示:

1、创新、用心、舍得的开发模式。

以舍得、用心、创新为价值观去理解项目,超越质量层面上,全面体现开发商的品质与实力。

2、提供白金级的销售服务。

要创造全新的销售观念,给客户感觉到看楼是销售生活的一场盛宴,让客户去认识自己的邻居。要进行销售服务方面创新,打造出一个五星级销售中心,提供白金级的销售服务,在销售人员的培训上要特别加入高端客户群的分析,还有酒店大管家的管理模式和上流社会的模式,有目标地训练礼仪等等。

3、注重项目豪宅形象推广。

星河湾6号非常集中强势推广的一个主题就是“再大、再高、再豪,还是星河湾”。从方方面面市场感受到,星河湾6号才是真正的新豪宅。并提出真正的豪宅是提供给真正的大人物住的,从而对其客户定位进行了推广,从而进一步推广项目新豪宅的形象。

4、营销手法要有特色。

在营销中要突破常规。豪宅的目标客户群是金字塔的高端人群,那么在营销中更应该有注重的是人群,如小众营销,针对目标人群举办了包括星河湾的体验之旅、品质国际鉴赏之旅、产品鉴赏会等。

 

五、锦绣香江·空中高尔夫1号

1、项目介绍

锦绣香江花园位于广州华南快速干线与迎宾路交界处,森美反斗城对面,毗邻香江野生动物世界、长隆夜间动物世界,处于广州房地产最热点区域“华南板块”的中心地段,离广州城市中心区只有10分钟车程。用地1400多亩,拥有以半山高尚别墅、TOWN HOUSE别墅为主,半山生态豪宅洋房为辅的欧美风格低密度建筑组团。

在广州房地产熊市时期,锦绣香江于2008年12月推出“楼王”——“空中高尔夫1号”,价格定位在“6万元/平方米”。由于该产品定位高端,发展商更称其集合了香江地产多年豪宅设计精华,致力于打造为广州豪宅的新标杆。因此,消息一经传出,即受到买家及业界的强烈关注。

2、物业特点

空中高尔夫1号坐落于山水华府2期组团内最佳位置,是山水华府的“楼王”。拥揽整个组团6万平米的景观园林,俯瞰近万平米的超阔水域,视野极其开阔,观景极佳。该产品全部650平米以上超大户型,配置国内外顶级装修,仅装修标准就达到5000元/㎡。同时,“空中高尔夫一号”与其它产品比较,空中花园形态更为丰富,功能更加齐全,可根据个人喜好,打造专属的私人影音室、珍藏酒窖、酒吧间等功能空间网络超女,舒适性、私密性、景观性令人叹为止观。

3、项目配套

组团内引入行政高尔夫,一种集养生、休闲、商务为一体的高尔夫运动,使高尔夫成为一种真正意义上的日常运动。除此之外,还将引进星级酒店的服务管理体系,配套星级养生会所,使业主在家中就可以进行商务办公、高球比赛、酒会聚会,为高端买家创造了一个满足商务会晤、修身齐心的绝佳平台。而购买空中高尔夫1号的业主还将获赠海南康乐园高尔夫永久球籍,便利地享受到海航集团极其旗下高尔夫、酒店等众多产业的VIP服务。

4、均价:超级豪宅单位60000元/平方米,普通单位15000元/平方米。

5、物业管理费:3元/平方米·月。

6、户型:户型面积为81-760平方米,主力户型面积为180-220平方米,楼王户型面积为650平方米、760平方米。

启示:

1、“楼王”效应不可忽视。

从“6万元/平方米”的消息传出后,在山水华府二期的作品级园林和空中高尔夫1号样板间推出前后,楼盘每天大约200人前来参观咨询,在整个广州房地产市场引起了轰动,带动了组团内其他价位在15000元/平方米的住宅的销售。

2、品牌联动效应:

购买空中高尔夫1号的业主还将获赠海南康乐园高尔夫永久球籍,便利地享受到海航集团极其旗下高尔夫、酒店等众多产业的VIP服务。香江集团与海航的品牌联手,给项目赋予更高的价值,最终获得“双赢”的效果。

 

六、碧海湾

1、项目介绍

碧海湾位于广州珠江新城临江大道39号,占地面积1.39万平米,建筑密度29.8%,总建筑面积达118000万多平方米。项目坐落在珠江新城临江第一排,是目前中央商务区中轴线内唯一户户南向望江豪宅物业,项目北靠珠江新城CBD中央商务区,南临100米宽临江绿化带,水中明珠--二沙岛宏城公园、海心沙广场、市民广场等近在咫尺,并与新领事馆区、广州观光塔、琶洲会展中心隔江相望;西临配套完善成熟的五羊新城社区;东接新城文化艺术区。地铁三号线花城大道站距离不足100米。项目由四栋28层住宅组成,近500套单位;风帆式外型设计,10米长超大型喷泉水景。户户南向望江,270度视野。小区还配备智能化家居系统及社区卫星电视、宽带网、净化直饮水等优越设施。

2、项目配套

项目拥有占地近6500平方米的绿化主题园林,海滨式园林游泳池、儿童欢乐园与皇家式园林,还有豪华会所以及与物业相配套的高档超市等。

3、物业管理费:2.2元/平方米·月。

4、户型:有五房、四房二厅、三房二厅、一房一厅  ,户型面积从60平方米到500平方米。主力户型为三房、四房、五房,主力户型面积131-197平方米。另外有少量300多平方米和500多平方米的洋房和复式单位。

5、户型比例

户型

面积(平方米)

套数

套数所占比例(%)

1房

60

42

9.1

3房2厅工人房

131-145

126

27.4

3房2厅工人房

175-181

84

18.3

3房2厅工人房

185-199

126

27.4

4房2厅工人房

202-203

42

9.1

复式

300-500

40

8.7

总计

——

460

100

6、户型分析

l  3房(建筑面积196平方米)。

点评:该户型建筑面积为196.01平方米,套内面积为164.72平方米,户型优点为:1、客厅开间较大,方正好用;2、饭厅与客厅分隔成独立的空间;3、洁污分区。户型缺点为:1、一梯多户的平面布置让此户型形状为锐角三角形,所以厨房与工人房的布置有点局促;2、客厅与饭厅间的墙壁有点突兀;3、设计中并没有完全做到动静分区;4、户型设计没有特色,不够豪华。

 

启示:

风帆式外型设计、皇家式物业管理;交通无比便捷;星级豪华会所设有海滨式园林泳池、桑拿、商务、餐饮、健身等高尚设施;配备智能化家居系统及社区卫星电视、宽带网、净化直饮水等优越设施;拥有五重丰富至尊景观……,标志性的地理环境使其拥有了光明的发展前景与巨大的升值潜力。但,即使拥有纵多的优势,碧海湾的销售在当时的楼市中表现并不理想。据调查,此项目145平方米以下、200平方米以上的户型销售较为困难,这跟项目定位与项目价格定位有关系。项目定位为高档住宅小区,目标客户群为金字塔顶端人群,此类人群对产品有很高的要求,145平方米的户型不能满足其对空间的需求;另外,此项目面积单位的价格达到16000元/平方米(同区域其他楼盘当时售价约13000-14000元/平方米),200平方米以上的总价较高,对于此类户型的目标客户群,市场上有更高品质的高档楼盘为之选择。所以,此项目的销售一直都不甚理想。其不足可归纳为以下几点:

1、产品没有特色

从项目的产品与配套来看,与在售的几个豪宅项目相比,碧海湾缺少创新。碧海湾的主要以大面积户型为主,但户型平面布局中规中矩,并没有什么特色与创新;其一梯多户的平面布局令其豪宅气势大为削弱。另外,其园林设计也显示不出项目豪宅的风范。整个项目的产品设计跟其16000元/平方米的豪宅档次不相符合。

2、项目没突显其豪宅气派

风帆式外型设计及其白色的外立面并不能显示豪宅的气势,与其他在售江景高层豪宅相比,稍有逊色,其无敌江景与绝版地理位置成为其高价格的唯一支撑点。

3、营销力度不够

碧海湾自推出以来,其营销力度一直较弱,无论广告推广或者活动推广都很少。在业界的知名度与美誉度很低。所以,项目除了首期开盘曾创造一个小奇迹外,整个销售期在市场都是默默无闻,不能成为市场的焦点和热点,这在很大程度影响项目的销售速度与成绩。

 

2.  目前在售的代表性江景项目

一、中信西关海

1、项目介绍

中信西关海是中信地产位于广州荔湾区南岸路的项目,紧临珠江边,毗邻青年公园、荔湾湖公园的住宅用地,总占地面积为50万平方米,建筑面积65万平方米。项目共建17栋住宅,力争打造广州核心区的地标建筑群。目前广州200米的超高层住宅只有4个,凯旋会,爱群荟景湾,天悦台,而中信西关海规模最大。

 

2、项目配套:1公里江岸休闲步道。

3、均价:2012年9月开盘,预计均价30000元/平方米以上。

4、户型:共建17栋住宅,最高56层约200米,最低16层。 1栋16层,3梯2户;2栋49层,3梯2户;3栋高46层。首期推一栋16层高的一线江景大宅,户型为280-320㎡的大平层产品,三梯2户。


二、爱群荟景湾

1、项目介绍

爱群荟景湾坐落在珠江边,位处老城区中轴线和一线江景交汇出,沿江西路与长堤大马路之间,工程地上49层,地下4层,其中裙楼6层,塔楼形式为双塔结构,共43层,总建筑面积约9万平方米,建筑总高度约为200米,工程总造价2.4亿元。爱群荟景湾紧邻文化地标建筑爱群大厦,处于广州传统城轴和秀美珠江交汇的风水宝地,文化名石——海珠石恰恰位于项目楼下。另外拥有南向一线江景。

2、项目配套:塔楼形式为双塔结构,共48层,首层13米架空层、2-4F为裙楼商业配套、5-6F为配套俱乐部、 7F为空中园林。

3、均价:65000元/平方米,带8000-10000元/平豪华装修。

4、售楼部:

5、入口及泳池:

6、户型:主推大户型和超大户型,包括330平方米、700多平方米和1000平方米。其中8-44层为330m²和360m²的户型,45层和46层为1梯1户的700多平的大平层单位;47层和48层为1000多平方米的复式单位。

 

三、时代外滩

1、项目介绍

时代外滩(广州)地处番禺沙窖岛东侧,三江环绕,景观资源得天独厚。近看大学城,远观广州景。占地面积:240000平方米,建筑面积:550000平方米。

2、项目配套

设5000平方米高端艺术娱乐中心,内含剧场、室内恒温泳池、室外泳池、健身馆、桑拿、桌球室、篮球场等等功能区,满足业主艺术及生活需求。同时,项目自建有小学、幼儿园及商业街,满足小区的教育及日常消费需求。

3、项目效果图:

4、公共走廊

5、均价:19000元/平方米,带6000元/平方米装修。

6、户型:时代外滩由八栋高层组成,两梯三户和两梯两户的大户型为主。户型由145平方米的三房、168平方米的四房、280平方米的四房加工人套房、360平方米的六房加工人套房户型组成。2011年年底首次面世的产品为南向望江的1-3栋单位,户型有140平方米的三房和170平方米的四房单位。

户型设计,以薄板式的大开间,为业主提供最大尺度的景观面、采光及彻底的南北通透。280平方米及以上单位更是设计了双入户大堂,以及佣人专用电梯以提升业主生活的便利及品质。

四、星河湾·海怡半岛

1、项目介绍

海怡半岛位于广州市番禺区洛溪岛东端,与大学城广东科学中心隔江相望,毗邻琶洲会展中心,地理位置优越,交通便利。项目南、北、东三面环江,享有城市极为稀缺的江景。项目总占地面积为42万多平方米,总建筑面积近93万平方米,将建成28栋高层住宅。

2、项目配套:配有幼儿园、小学综合文化中心、运动场馆、市场、邮政所、派出所等。设会所及泳池。

3、均价:33000-36000元/平方米,带豪华装修。

4、户型:星河湾海怡半岛一期由6栋22~27层的高层建筑组成,楼距比广州星河湾更开阔。户型以250平方米左右的大单位为主,配备少量300~500平方米的超大户型以及部分90平方米的紧凑户型。


 

3.  案例研究的启示

综合以上案例,可以分析出,具有稀缺江景资源的项目应打造成江景豪宅。同一地段,望江豪宅价值比普通住宅要高出30—40%。

江景豪宅是一个与房地产市场发达程度和居住水平的差异程度有关的相对概念。豪宅,从字面上可以简单理解为富人居住的豪华住宅,本义起码有两重意思,一是巨大;二是富贵。江景豪宅是一个社会的少数富裕人士通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。也就是说 “豪宅”应当具备三个特点,一是地段稀缺性、二是楼盘不可复制性、三是品质极其舒适性。

江景豪宅的服务人群都是不会变的,它只能属于处于社会金字塔顶端的人群。仅仅有钱就能拥有江景豪宅已经是昨日的观点,因为江景豪宅有其独特的文化。另外,稀缺的环境、文化资源,也是高层人士们所渴望占有的,而江景豪宅恰恰满足了他们的心理需要。

以上案例反映出江景豪宅的标准如下:

1.   具备稀缺的江景资源;

2.   认定的权威化;

3.   生活方式的国际化;

4.   设计的潮流化;

5.   细节的典范化;

6.   感受的尊崇化;

7.   配套的奢侈化;

8.   服务的高标准化;

9.   文化的高品位。

由此可得出,首先江景豪宅应具有稀缺的江景资源。其次江景豪宅也要有高品质的外观、宁静的私家花园,及满足户外休闲的多样化文体康健设施相匹配。第三江景豪宅的室内空间与室内装修,室内生活设施要智能化,保证主人超一流的生活舒适度。最后豪宅绝不能与世隔绝,还应具备两方面保障———陆、海、空交通与信息化通讯使江景豪宅与社会便捷快速的相连。另外,江景豪宅是身份的象征,因此还包括高质量的物业管理服务,以此来满足业主享受优良生活。

启示:

1、开发江景豪宅项目必须进行产品 “升级”;

2、开发江景豪宅项目必须进行配套 “升级”;

3、开发江景豪宅项目必须进行生活方式 “升级”;

4、开发江景豪宅项目必须进行服务 “升级”;

5、开发江景豪宅项目必须进行营销 “升级”。

 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2013-6-5 点 击 数: 4938
 
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