地产视界
    政策解读
    地产文化
    市场观察
    游记杂文
    媒体约稿
    经营理念
 
 当前位置:首 页  信息内容
 
  佛山南海房地产市场研究
 

 

房地产市场整体发展及走势预测

 

1.1近五年房地产投资情况

近年来,南海区掀起房地产开发热潮,房地产开发投资额明显增长。

2007-2011年南海区房地产开发投资额表

年份

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

房地产开发投资额(亿元)

141.35

177.90

147.61

176.64

197.81

同比增长率

80.3%

25.9%

-17.0%

19.7%

12.0%

 

1.2.   近五年房地产供求情况

1、供求情况

近五年,南海区商品房供求关系频繁变化,地区经济发展水平以及金融市场大环境、楼市调控政策等方面对楼市产生显著影响。

2007-2011年南海区商品房供应与销售面积表

年份

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

商品房供应面积(万㎡)

375.69

359.52

264.18

362.59

402.53

商品房销售面积(万㎡)

287.13

227.11

341.95

383.37

364.12

 

2、价格情况

近几年,南海区商品房市场发展迅速,商品房销售额与销售均价上涨明显,至2011年南海区商品房销售均价已经达到8160元/平方米,商品房价格已经达到较高水平。

 

2007-2011年南海区商品房销售额与均价表

年份

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

商品房销售额(亿元)

176.99

135.70

239.28

292.56

297.12

商品房销售均价(元/㎡)

6164

5975

6998

7631

8160

2012年1-3月,南海区完成房地产开发完成投资59.75亿元,同比增长54.9%。

在楼市政策调控和春节成交冷清的双重因素影响下,一季度南海区商品房销售面积43.38万平方米,同比下降近四成;商品房销售额36.01亿元,同比下降43.2%,商品房成交量和成交额齐跌。

 

1.3.  未来发展预测

虽然南海区位处广佛地区、珠三角地区重要节点,但进入2011下半年,各地楼市发展均受到了调控政策的显著影响,南海区也不例外,其中“限购”政策对楼市影响重大。预计未来2-3年,楼市调控政策将缓慢放松,回归正常状态,但中央对地方楼市的监测力度将继续加强,所以楼市发展很难出现大的起伏,未来的楼市发展状态应该是平稳的。

预计未来五年,南海区商品房销售面积保持310万平方米左右的水平,商品房销售均价小幅上涨,均价保持在9000元/平方米水平之内。

2012-2016年南海区商品房销售面积与均价预测表

年份

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

商品房销售面积(万㎡)

320

290

300

335

320

商品房销售均价(元/㎡)

8200

8530

8540

8756

8894

 

2. 南海、里水住宅市场分析

2.1. 住宅总体市场研究

南海区为佛山市辖区,下辖2个街道6个镇,辖区行政面积约1073平方公里,总人口约270万人。近年来,南海区房地产开发热情高涨,楼市发展快速,市场需求旺盛。

南海区的行政中心位于桂城街道,是南海区的政治中心、文化中心、体育中心以及商业中心,是目前南海区住房平均价格最高的区域。本项目位于里水镇和顺村,位处南海区东北角位置,与广州市白云区相邻。南海区下属的6个镇区,其房地产市场发展水平比较接近,主要区别在于发展“旅游休闲项目”的优劣势,例如西樵镇拥有“西樵山国家森林公园”,自然资源丰富,围绕西樵山开发的房地产项目优势明显,价格高;又例如位于里水镇与狮山镇交汇处的“南国桃园旅游度假区”,是一个集旅游、度假、会议、文化、体育、商贸于一体的大型现代化旅游胜地,围绕度假区开发的房地产项目众多,资源优势明显,价格高昂。

里水镇近几年的房地产市场发展速度加快,楼盘数量明显增多、产品品质显著提升、销售人员综合素质提高、销售手法逐渐与一线城市接轨。本项目虽然位于和顺村,但由于与里水镇中心距离较近,同时本项目会引入著名的“白天鹅酒店”高端品牌,所以本项目的市场研究区域范围应该是“以里水镇区为中心、辐射广佛、影响珠三角”。

 

2.2.项目所在区域住宅专项研究

里水镇目前共有在售楼盘约10个,主要位于里水镇中心区、和顺村。由于里水镇地理位置优越,并拥有一定的自然资源,吸引了较多品牌开发商进驻,其中就包括了碧桂园集团、中信地产、时代地产等。随着品牌开发商的相继进驻,区域内的市场发展水平得到显著提升。

l 小区园林规划设计水平提升,居住环境品质提高,但与一城市还有明显差距;

l 产品户型设计与佛山大市场看齐,注重采用“N+1”户型创新手法。在户型细节上着重于提高户型实用率,利用“花池、露台不计建筑面积,入户花园、阳台计一半建筑面积”的手法,甚至个别项目的户型实用率超过100%;

l 市场为“刚需”与“投资”并重,投资型的项目就包括了“中信·山语湖”这类以度假休闲为重点的项目,同时也兼备了常规居住功能,刚需买家更加注重项目是否位于镇区中心地段,生活配套设施是否齐全,出行是否便利;

l 住房价格明显提高,目前区域内住房销售价格为毛坯6000-8000元/平方米;

l 销售队伍的综合素质得到提升,销售手法借鉴了一、二线城市;

l  由于受到楼市调控政策的影响,住房销售量明显减少。2010年初至2011年中,里水镇楼盘住宅的平均月成交套数为20套左右;2011年下半年至2012年中,里水镇楼盘住宅的平均月成交套数下降至13套左右;

l 通过实地调研发现,里水镇较多楼盘存在“合拼户型”情况,主要是受到“7090”户型政策影响,但由于该区域对三房户型的需求大,导致了在销售手法上不得不采取“合拼户型”策略,但采取这类销售手法存在“一房双证”问题,个别楼盘对待这个问题采取的策略是“先办理大面积单位的产权证,待限购政策取消后,再补办小面积单位的产权证”,但这种手法未给目前楼市带来良好的效应。

2.3. 住宅市场分析重要结论

1.三房户型占据市场主要份额。根据对里水镇主要楼盘的户型统计,一房户型套数占总量的32.5%;二房户型为31.3%;三房户型为26.6%;四房以上(含四房)户型为9.6%。普遍存在三房“合拼户型”,一房与二房户型数量较大的原因是“7090”政策的限制。在销售手法的选择与对市场的需求来看,三房户型为市场的主力户型,其中“紧凑型”三房户型约占40%市场份额,“宽敞舒适型”三房约占60%市场份额。

里水镇主要楼盘产品户型数量表

户型

建筑面积(㎡)

套内面积(㎡)

公摊面积(㎡)

总套数

套数比重

一房

36-37

28.0

8-9

224

7.3%

一房

53-69

41-54

11-17

758

24.8%

一房

70-72

54.0

16-18

13

0.4%

一房小计

995

32.5%

二房

68-80

52-55

14-18

197

6.4%

二房

81-110

61-71

16-30

761

24.9%

二房小计

958

31.3%

三房

84-95

64-75

18-20

353

11.5%

三房

98-120

79-97

19-30

109

3.6%

三房

120-140

91-105

24-33

256

8.4%

三房

144-207

108-167

31-43

96

3.1%

三房小计

814

26.6%

四房以上(含四房)

90-100

70-80

17-20

69

2.3%

四房以上(含四房)

128-156

107-133

20-40

129

4.2%

四房以上(含四房)

160-200

128-156

32-45

89

2.9%

四房以上(含四房)

260-269

207-214

53-55

6

0.2%

四房以上(含四房)小计

293

9.6%

合计

36-269

28-214

8-55

3060

100%

 

2.里水镇地理位置特殊,房地产市场发展现状良好。共有新建住宅小区10个左右,住房总套数接近15000套。最大的居住社区是中信·山语湖,住房总套数约8000套。楼盘集中于两大区域,分别是里水镇中心区,以及和顺村中心区。

3.多数楼盘为“工字型”户型,缺少“品字型”、“风车型”等户型。

4.住宅市场以本地“刚需”买家为主,但中信·山语湖项目吸引了一部分广州地区、珠三角其它城市的消费者购房,其中有较多买家是作为“投资型”或“度假型”的购房行为。

5.住宅产品普遍地采用“N+1”或“N+2”设计手法,并且多数楼盘赠送面积较多,例如“多变空间”、“内庭院”、“入户花园”、“阳台”等计一半建筑面积,“花池”、“飘窗”等不计建筑面积,也就是俗称的“偷面积”手法,被普遍运用到了产品户型设计中。

6.小区建筑较多为现代风格,中信·山语湖项目为西班牙风格。小区园林规划设计处于较低水平。建筑及户型设计方面具有一定特点,其中就包括有“错层设计”“主人房套间(带衣帽间)设计”、“入户花园设计”、“厨房阳台设计”等。多数楼盘为两梯四户设计,在户型功能布局上,存在主卧室西晒问题,这一点应当尽量避免。

7.多数楼盘受到“7090”户型政策的影响,在后期销售过程中采取了“合拼户型”手法,自然就存在“一房双证”的问题,这也导致了这部分户型产品销售情况较差。

8.由于受到楼市调控的影响,里水镇多数楼盘存在降价情况,目前高层洋房的均价为毛坯6000-8000元/平方米。“限购”、“限贷”政策对当地楼市影响明显。住宅小区中,洋房的物业管理费为1.5-2.5元/平方米·月,别墅收费差异大。

 

 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2013-6-5 点 击 数: 4229
 
  cpmc2001@126.com
 
粤ICP备06102386号