房地产市场整体发展及走势预测

1.1近五年房地产投资情况

近年来，南海区掀起房地产开发热潮，房地产开发投资额明显增长。

1.2.   近五年房地产供求情况

1、供求情况

近五年，南海区商品房供求关系频繁变化，地区经济发展水平以及金融市场大环境、楼市调控政策等方面对楼市产生显著影响。

2、价格情况

近几年，南海区商品房市场发展迅速，商品房销售额与销售均价上涨明显，至2011年南海区商品房销售均价已经达到8160元/平方米，商品房价格已经达到较高水平。

2012年1-3月，南海区完成房地产开发完成投资59.75亿元，同比增长54.9%。

在楼市政策调控和春节成交冷清的双重因素影响下，一季度南海区商品房销售面积43.38万平方米，同比下降近四成；商品房销售额36.01亿元，同比下降43.2%，商品房成交量和成交额齐跌。

1.3.  未来发展预测

虽然南海区位处广佛地区、珠三角地区重要节点，但进入2011下半年，各地楼市发展均受到了调控政策的显著影响，南海区也不例外，其中“限购”政策对楼市影响重大。预计未来2-3年，楼市调控政策将缓慢放松，回归正常状态，但中央对地方楼市的监测力度将继续加强，所以楼市发展很难出现大的起伏，未来的楼市发展状态应该是平稳的。

预计未来五年，南海区商品房销售面积保持310万平方米左右的水平，商品房销售均价小幅上涨，均价保持在9000元/平方米水平之内。

2. 南海、里水住宅市场分析

2.1. 住宅总体市场研究

南海区为佛山市辖区，下辖2个街道6个镇，辖区行政面积约1073平方公里，总人口约270万人。近年来，南海区房地产开发热情高涨，楼市发展快速，市场需求旺盛。

南海区的行政中心位于桂城街道，是南海区的政治中心、文化中心、体育中心以及商业中心，是目前南海区住房平均价格最高的区域。本项目位于里水镇和顺村，位处南海区东北角位置，与广州市白云区相邻。南海区下属的6个镇区，其房地产市场发展水平比较接近，主要区别在于发展“旅游休闲项目”的优劣势，例如西樵镇拥有“西樵山国家森林公园”，自然资源丰富，围绕西樵山开发的房地产项目优势明显，价格高；又例如位于里水镇与狮山镇交汇处的“南国桃园旅游度假区”，是一个集旅游、度假、会议、文化、体育、商贸于一体的大型现代化旅游胜地，围绕度假区开发的房地产项目众多，资源优势明显，价格高昂。

里水镇近几年的房地产市场发展速度加快，楼盘数量明显增多、产品品质显著提升、销售人员综合素质提高、销售手法逐渐与一线城市接轨。本项目虽然位于和顺村，但由于与里水镇中心距离较近，同时本项目会引入著名的“白天鹅酒店”高端品牌，所以本项目的市场研究区域范围应该是“以里水镇区为中心、辐射广佛、影响珠三角”。

2.2.项目所在区域住宅专项研究

里水镇目前共有在售楼盘约10个，主要位于里水镇中心区、和顺村。由于里水镇地理位置优越，并拥有一定的自然资源，吸引了较多品牌开发商进驻，其中就包括了碧桂园集团、中信地产、时代地产等。随着品牌开发商的相继进驻，区域内的市场发展水平得到显著提升。

l 小区园林规划设计水平提升，居住环境品质提高，但与一城市还有明显差距；

l 产品户型设计与佛山大市场看齐，注重采用“N+1”户型创新手法。在户型细节上着重于提高户型实用率，利用“花池、露台不计建筑面积，入户花园、阳台计一半建筑面积”的手法，甚至个别项目的户型实用率超过100%；

l 市场为“刚需”与“投资”并重，投资型的项目就包括了“中信·山语湖”这类以度假休闲为重点的项目，同时也兼备了常规居住功能，刚需买家更加注重项目是否位于镇区中心地段，生活配套设施是否齐全，出行是否便利；

l 住房价格明显提高，目前区域内住房销售价格为毛坯6000-8000元/平方米；

l 销售队伍的综合素质得到提升，销售手法借鉴了一、二线城市；

l  由于受到楼市调控政策的影响，住房销售量明显减少。2010年初至2011年中，里水镇楼盘住宅的平均月成交套数为20套左右；2011年下半年至2012年中，里水镇楼盘住宅的平均月成交套数下降至13套左右；

l 通过实地调研发现，里水镇较多楼盘存在“合拼户型”情况，主要是受到“7090”户型政策影响，但由于该区域对三房户型的需求大，导致了在销售手法上不得不采取“合拼户型”策略，但采取这类销售手法存在“一房双证”问题，个别楼盘对待这个问题采取的策略是“先办理大面积单位的产权证，待限购政策取消后，再补办小面积单位的产权证”，但这种手法未给目前楼市带来良好的效应。

2.3. 住宅市场分析重要结论

1.三房户型占据市场主要份额。根据对里水镇主要楼盘的户型统计，一房户型套数占总量的32.5%；二房户型为31.3%；三房户型为26.6%；四房以上(含四房)户型为9.6%。普遍存在三房“合拼户型”，一房与二房户型数量较大的原因是“7090”政策的限制。在销售手法的选择与对市场的需求来看，三房户型为市场的主力户型，其中“紧凑型”三房户型约占40%市场份额，“宽敞舒适型”三房约占60%市场份额。

2.里水镇地理位置特殊，房地产市场发展现状良好。共有新建住宅小区10个左右，住房总套数接近15000套。最大的居住社区是中信·山语湖，住房总套数约8000套。楼盘集中于两大区域，分别是里水镇中心区，以及和顺村中心区。

3.多数楼盘为“工字型”户型，缺少“品字型”、“风车型”等户型。

4.住宅市场以本地“刚需”买家为主，但中信·山语湖项目吸引了一部分广州地区、珠三角其它城市的消费者购房，其中有较多买家是作为“投资型”或“度假型”的购房行为。

5.住宅产品普遍地采用“N+1”或“N+2”设计手法，并且多数楼盘赠送面积较多，例如“多变空间”、“内庭院”、“入户花园”、“阳台”等计一半建筑面积，“花池”、“飘窗”等不计建筑面积，也就是俗称的“偷面积”手法，被普遍运用到了产品户型设计中。

6.小区建筑较多为现代风格，中信·山语湖项目为西班牙风格。小区园林规划设计处于较低水平。建筑及户型设计方面具有一定特点，其中就包括有“错层设计”“主人房套间(带衣帽间)设计”、“入户花园设计”、“厨房阳台设计”等。多数楼盘为两梯四户设计，在户型功能布局上，存在主卧室西晒问题，这一点应当尽量避免。

7.多数楼盘受到“7090”户型政策的影响，在后期销售过程中采取了“合拼户型”手法，自然就存在“一房双证”的问题，这也导致了这部分户型产品销售情况较差。

8.由于受到楼市调控的影响，里水镇多数楼盘存在降价情况，目前高层洋房的均价为毛坯6000-8000元/平方米。“限购”、“限贷”政策对当地楼市影响明显。住宅小区中，洋房的物业管理费为1.5-2.5元/平方米·月，别墅收费差异大。