广佛地区酒店式公寓市场分析

1.  佛山里水镇公寓市场分析

1、供应情况

里水镇没有酒店式公寓。广佛地区的酒店式公寓集中于广州中心商务区、佛山禅城区等地区。发展酒店式公寓，对地段的选取十分关键，一般而言酒店式公寓项目位于城市的中心区，例如繁华商圈、商务中心区等等，它需要具有较强消费能力的商务群体支撑，而对于里水镇，显然不是这类产品的集中区域。

中信·山语湖项目拥有公寓产品，但并不是酒店式公寓，它是高尔夫训练场的配套居住场所，无论在标准层设计或是套间设计上，均与酒店式公寓有较大区别。

所以，酒店式公寓市场在里水镇属于空白。

广佛地区公寓片区分布图（略）

2、需求情况

酒店式公寓市场需求的主要来源是“商务人群”。广佛地区对酒店式公寓需求大的集中于广州市中心区地带，佛山市场在近几年取得一定的发展，但总体的规模与广州市场比较仍然较小。广州公寓市场起步早，产品素质高，服务体系较完善，标准化的经营手法已经在大市场中占据领先地位。

3、价格状况

主要是研究酒店式公寓产品与普通住宅产品在价格上的差异。

珠江新城是一个特殊区域，其住宅用地少，住宅产品价格要高于公寓产品。

作为一般区域，例如佛山禅城片区，公寓产品价格要普遍高于住宅产品。

2. 酒店式公寓客源分析

广州酒店式公寓70%的客户来自亚洲，包括日本、港澳、东南亚；剩余的为欧美国家。

3. 酒店式公寓租金分析

4. 酒店式公寓的“返租回报”手法

以皇爵国际公馆(中山市坦洲镇中心区)为例：

一、项目概况

皇爵国际公馆位于坦洲核心行政区，南面为坦洲休闲中心市民广场、西面为坦洲实验中学、北面为中环星座和建材城、东面为政府行政中心区和锦绣阳光等住宅小区。

皇爵国际公馆共有公寓280套，将引进澳大利亚卓尔巴酒店管理公司统一经营。

二、4+10财富增值投资计划

皇爵国际公馆首创4+10财富增值投资计划，10年保底分红+10年原价回购+10年免管理费+10天每年免费度假。业主购买皇爵国际公馆后10年内可获保底收益，扣除运营成本后的利润业主可获七成的分红收益，十年管理期期间业主免交物业管理费，十年后后发展商承诺以不低于原购价无条件回购，彻底解决投资者的后顾之忧。投资皇爵国际公馆业主不仅可以尊享酒店经营所带来的盈利分红；还可以尊享每年10天的免费度假入住权；同时还可以享受自用期间酒店配套服务的VIP折扣优惠。 

三、公寓价格分析

皇爵国际公馆公寓产品在售价格为12000元/平方米，带装修，送家私家电；而市场上其它公寓产品均价为带装修6500元/平方米。

小结：开发商采取这种营销手法实际上是有风险的。一是消费者需要付出的总价高过同类型产品；二是酒店经营管理存在风险；三是10年后回购价格的风险。另外，开发商就可以利用这么大笔钱进行后期的房地产开发，对开发商很有利。

而对于消费者来说， 他们出付出的这部分钱是买到了“租金保底”+“10年后回购”的两个保险，也免除了很多管理上的麻烦，同时还分红的机会。总体上，这种手法风险与机会并存。

5.  酒店式公寓个案研究

一、财富世纪广场

l  项目概况

财富世纪广场位于珠江新城东区，东临20米宽的海安路，南临20米宽的海业路，紧临红线女歌剧院、五星级酒店、多个甲级写字楼及高档住宅项目，商圈商业氛围十分成熟。该项目为149米的高层建筑，由A1、A2两栋分别为35层、28层的写字楼及公寓构成。公寓户型有68-138平方米的1-2房单位，公寓层高为3.1米，6层以上单位带有阳台。

财富世纪广场的公寓户型包括68-138平方米1-2房单位，带6000元/平豪华装修以及配送家电，公寓的总体均价32000元/平方米。

l  样板间装修图片（略）

l  建材装修

1.电梯：25台日立高速电梯；

2.外墙：LOW-E落地玻璃；

3.大堂：11米层高大堂；

4.写字楼带天花及网格地板交标，配备5A智能化系统；

5.公寓带豪华装修交流，配家私家电，包括西门子冰箱、电磁炉、干洗衣机、松下空调、品牌电视等、索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感受，拎包即可入住。

l  经营与服务

目前，财富世纪广场仍处于销售阶段，根据销售人员介绍，公寓部分的物业管理费为5元/平方米·月。该项目的主要客户来源于珠江新城的商务客流以及驻中国办事处的外国政府人员及公司管理、技术人员。

小结：

财富世纪广场是珠江新城具有代表性的一个项目，涵盖写字楼与公寓两大类产品，地理位置优越，产品线丰富，是该区域经历多年发展后，诞生的具有一定代表性的产品。公寓产品成熟，在装修标准上较有较高水平，在后期的经营上具有优势。

二、合景睿峰L7

l  项目概况

合景睿峰L7位于珠江新城东北部，总建筑42层，首层裙楼为商业，超豪华大堂配置4台高速商用电梯。项目塔楼41层合计260套商务行宫，层高5.6米的创新LOFT设计，四梯十户，每三层为循环层，共13个循环层。项目户型为108-158平方米不等的两房至四房单位，室内配置品牌家电，拎包入住。

合景睿峰L7主要在售108-158平方米2-4房复式单位。客厅层高5.6米，为“L7”型设计。现场特价单位约29000元/平方米起，带6000元/平的豪华装修和配送家电，特价单位为150多平的4房。项目公寓产品均价为33000元/平方米。

l  样板间装修图片（略）

三、星光广场

l  项目概况

星光广场项目坐落于佛山新城CBD核心位置，地处城市未来发展主轴。按照佛山市相关规划，佛山新城将建成佛山未来的总部经济圈、政务中心、文化中心、商务中心，价值比肩广州珠江新城。星光广场毗邻规划地铁1号线及3号线，拥有汾江路南延线、乐从大道、佛山一环、交通枢纽中心、佛山大道等立体路网，1小时通达珠三角。

星光广场是一超级城市综合体，总建筑面积约为150万㎡。项目将汇集大型时尚购物中心、商务写字楼、精装修国际公寓、生态公园等多元形态。项目已经入驻的商家有卜蜂莲花大型超市、横店3D电影城、苏宁电器、国际名店、世界美食、娱乐天地等。

星光广场精装修国际公寓，可注册商务办公，亦可作为白领的生活居所。

l  样板间图片（略）

星光广场国际公寓产品涵盖33-74平方米的单间、一房、二房等不同户型。

首付4万元，总价15万元起。

四、铂顿国际公寓

l  项目概况

铂顿国际公寓位于佛山市禅城区建新路111号(祖庙地铁站A出口，百花广场东侧)。

项目占地面积约2.2万平方米，建筑面积约12.8万平方米，规划总户数为562户。

项目A栋推出364套33-79平方米的公寓单位，带6000元/平方米豪华装修，均价为2.3万/平方米。主要客源为归国华侨、珠三角高收入人群、佛山单身高收入人士。作为祖庙片区星级公寓项目，在地段与聚集人气等方面，具有明显优势，成为较佳的投资产品。

6. 市场分析重要结论

一、重要结论：

1.一般在同一区域，公寓产品价格要高于普通住宅产品价格20%以上。

2.酒店式公寓产品面向的客户主要是“商务人士”。

3.在住宅市场受到严厉调控的同时，公寓产品大受欢迎，成为投资热点。

4.公寓产品较多采用“返租回报”策略。

5.公寓产品需要带装修、带家电，即所谓的拎包入住。

6.公寓经营的关键是“酒店式服务”。

二、广佛地区公寓市场机会与风险分析：

公寓仍是广佛地区未来房地产投资的热点。由于国内投资渠道缺乏，公寓是目前最受欢迎的投资产品，开发商不会放过任何高盈利的机会，大量的公寓产品还会继续涌现在广佛地区房地产市场，公寓产品仍会面临激烈的竞争。

开发公寓面临的风险将加大，目前公寓的开发主要面临三大风险：

第一，在市场热点的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等问题。

第二，随着市场需求的不断变化，导致投资客分流。比如自住型住宅需求增大，其二手或租赁市场活跃，作为投资客而言，有可能把资金转向投资住宅。

第三，投资者的预期租金减少。现在，市场上的公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。因此，对于已有一次或多次购买公寓产品的长线投资客而言，他们也许不会再选择购买公寓。

第四，公寓的单价高于同地段住宅20％以上是合理的。公寓产品将会由混合型向专业型、特色型转变。

早期的公寓产品大多都是非住宅用地，在宣传推广上结合居住、办公两相宜的概念，打“擦边球”去吸引投资者，而随着《物权法》的出台，这种混合型的概念已开始不合时宜，将来在非住宅用地上的公寓只能通过专业型、特色型产品去吸引投资者，如提供专业的酒店管理服务、生态特色或艺术特色等概念去营造自身的竞争力。