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  房产税专题(四)重庆、上海房地税税收情况及效果
 

重庆、上海房地产税收入情况

Ø  重庆房地产税收入情况

2011年1月28日,个人住房房产税征收试点在重庆启动。年底,统计数据出来了:重庆应税住房为8791套,建筑面积达215.1万平方米,征收率达90%以上,已征收的总额约1亿元。对比2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元,增幅超过40%,房产税收入仅有1亿元,对重庆财政收入的贡献,显然十分微弱。与此同时,数据显示,2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元,增长47%。

Ø  上海房地产税收入情况

上海市财政局1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示,2011年上海房产税达22.1亿元,完成预算的110.5%。而2012年上海房产税预算为22.5亿元,与2011年执行数基本持平。

重庆、上海实施房产税政策后的效果

(一)重庆房产税约束高端住房消费。

据调查,房产税实施后,重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%-50%,部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。2011128日至1130日,重庆主城区高档商品住房成交70万平方米,占商品住房成交量的6.8%,较2010年下降4.1个百分点。

房产税的实施对高档商品住房起到“价格约束”作用,从而遏制高档住房带动房价上涨。2011128日至1130日,重庆主城高档商品住房成交均价为13638/平方米,较房产税实施前同类房屋成交均价下降7.1个百分点。一项调查表明,房产税试点实施后,重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%-50%,部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。

房产税的实施调整了商品住宅供应结构,突出表现在市场上大户型住房比例降低,中小户型住房的供应量增加。2011128日至1130日,重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%,比2010年同期增加17.8%

(二)2011年重庆主城区商品房销售量大幅下跌。

在楼市调控政策的压力下,2011年重庆市主城区商品房销售量大幅下跌。2011年1-12月重庆主城商品房共成交170609套,成交建筑面积共计1403.92万平方米,2010年成交量相比,分别下了跌28.79%35.41%商品房建面成交均价基本维持在6600元/平方米左右。

(三)2011年上海市一手、二手商品房销售量及价格下跌明显。

    在各项楼市调控政策的高压之下,加上房产税细则的实施,2011年上海市商品房销售量与销售价格普遍下跌。2011年上海市商品房销售面积1771.3万平方米,比2010年下降13.8%;其中商品住宅1473.72万平方米,下降12.6%月均123万平方米,处于历史低位。存量房交易面积持续下降,且降幅大于新建房,2011年上海市存量房交易面积1398.67万平方米,比2010年下降28.9%,其中存量住宅1058.71万平方米,下降30.4%2011年,上海市新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元,比2010年下降5.4%

(四)国务院明确年内将扩大房产税试点,或参考上海。

 “上海模式”的可能性较大主要基于以下几个原因:

第一,“上海模式”符合循序渐进改革规律。

 “重庆模式”和“上海模式”的根本区别就是征税范围不同,重庆对增量房和存量房征税,而上海只对增量房征税,也就是说,重庆房产税改革方案不仅对居民新购房屋征税,而且对已经购买同时达到高档住房标准的房产也征税。上海则不同,征收范围仅指上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。

税率方面,重庆高于上海。重庆确定的是有差别的比例税率,按照0.5%-1.2%的不同档次征收,而上海确定的是0.6%和0.4%两档税率(其中0.4%的税率是优惠税率)。通过分析看出,虽然重庆模式更符合税收本身规律,但由于“上海模式”征税范围较小,税率也较低,符合循序渐进的改革需求。因为当前税收改革的主基调是结构性减税,结构性减税就是有增有减的税收改革。可是实施结构性增税力度不能太大,范围不能太广,需要注重循序渐进原则。这是目前实施房产税改革推广,“上海模式”被选中的一个重要因素。

第二,“上海模式”符合当前经济改革需求。

自从去年实施一系列房地产调控措施以来,尽管房地产市场没有出现价格大幅下降的局面,但是各地房地产市场有价无市、交易持续萎缩已成既定事实。对此,今年关于放松房地产调控的呼声不绝于耳。中央也多次重申不会放松对房地产的调控力度。这次透露推广房产税改革也进一步印证了中央的决心。可是,调控的前提之一就是不能误伤刚性需求。因此,作为调控房地产的利剑——房产税改革就不能过于猛烈,不能误伤刚性需求。这样,只对增量二套住房且税率较低的上海模式就成了首要推广版本。

第三,房产税作为对居民私有财产的课税,必须奉行谨慎和尊重人民权力的原则进行。如果大面积对私有财产课税,而且又没有上升到全国人大立法层面,没有进行“人民代表表决 ”的立法程序,势必就会引起民意的反对。当然作为改革试点,在无法进行人大立法程序的情况下,尽量选择征税范围小、税率较低的方案以避免民意的起伏和反弹,则可推动试点改革的顺利进行,这也是当前上海模式被选择的原因之一。当然,从改革大方向来看,对房产税存量房征税、建立有幅度的差别税率、赋予地方税收管理权力,是将来房产税改革的必然趋势。因此,即便目前以上海模式为版本,部分重庆模式中的规定也会被吸收,比如有差别的比例税率机制等。

七、房产税试点对广东房地产的影响

(一)房产税的开征,要慎重

1.   房产税的开征,短期内对楼市影响巨大。

重庆与上海两地在实施房产税试点之后,楼市出现不同程度的下跌,与国内其它同类城市比较,下跌幅度十分明显,说明了房产税政策的实施对楼市影响是较大的。如在广东开征,预计将会使房地产市场产生较大的波动,甚至对整体经济发展产生较大的负面影响。因此,要慎重考虑是否在广东开征房产税。

2.   开征房产税不能控制房价。

美国和德国的经验证明,房产税和房价无必然联系。如果以控房价目的来推房产税,至少从经验来看,此税并无此功能。因此,如果以控制房价的目的来征收房产税,目前看来意义不大。

3.   开征房产税将会对经济发展造成负面影响

在限购、限价等一系列房地产市场调控手段下,房产税的开征,无疑是对房地产投资市场的又一沉重打击。然而,一个健康稳定发展的房地产市场,必然是由自住和投资两大需求形成的,健康的投资市场,是促进整个城市经济发展的稳固基石。投资市场在行政手段下的急速萎缩,将会对整个经济造成非常负面的影响。

(二)房产税收入对财政收入贡献有限

从政府财政税收角度分析,房产税的开征无疑可以扩大税源,短期内可能增加税收收入。但根据重庆、上海两地目前的经验来看,房产税的开征,对财政收入的贡献非常微弱。

(三)房产税的开征带来其他的影响

1.   房产税的开征有望缓解土地财政问题。

开征房产税在一定程度上,能够解决土地财政的问题,成为地方政府重要而稳定的税源,这对于地方的廉租房、公共租赁房等保障性住房建设无疑是个利好消息。不仅如此,这部分税收还可以像许多国家和地区一样将用于与公众利益相关的教育、卫生基础设施等公共服务支出。因此,要征收房产税,就必须明确房产税这部分财政收入的支出用途,不能把它简单的纳入预算,变成行政支出或是转作他用,应该明确这部分税收用于住房保障的属性。

2.   房产税的开征将抑制高端住房消费,但利于增加中端住宅市场供应。

房产税的开征将增加新购与保有高端住房的成本,对高端住房消费市场的抑制作用显著。房地产开发企业会将大户型住房比例降低,转而主攻中小户型,增大中端市场供应。

 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2012-6-20 点 击 数: 4188
 
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