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  房产税专题(三)国外的房产税制度
 

国外的房产税制度

(—)美国的房产税制度

美国对房产的收税主要是交易税和的房产税。交易税一次性过户时交齐,约为房价的2-4%,一般由买卖双方平分。房产税是一个财产税,每年都要交。数量是房产估价乘以一个税率。这个税率大约是0.8-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。

房产税里有两大因素,房产估价和税率。这两项都是由政府机构定的,有权收房产税的政府机构包括郡政府,市政府,和学区。他们征收郡(county)税,城 市(municipality)税,和学区(school)税。一般所说的房产税,是这三项税的总和。这三项的比例一般是 1: 1: 5 ,以学区税最多。

房产估价的制订,比较复杂。这个估价规则有当地郡政府制订。有的是以上次交易价格,有的是以某个时间的估价,有的是每年以某种公式重估。政府的估价,一般非常保守,低于房产市价。

房产税是每个地区政府和当地公立校区的财政主要来源。如果他们收入得太少,雇不起警察,修不起公路和下水道,学区没有好的设施,都会直接影响到当地居民到 生活质量,和当地房产的价值。所以一般美国的房主,比较少对房产税的合理性和多少提出质疑。美国的普遍观念认为,有财产多交税是社会的义务,政府就是靠收 税,来为公共提供服务。

 房产税的使用,一般都是很实际,也是当地人看得见,摸得着的。 一般房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。

(二)英国的房产税制度

和其它有些国家不同,英格兰不对房产征收年度税。不过,无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税(Council Tax),这主要承担了警察,垃圾处理和清洁打扫街道的费用。每个行政区域根据情况自己决定此项税款的具体数字,可以从每年800 到2500 英镑不等。有的时候对一些更高档的住房,这一数字可能会更高。 

(三)德国的房产税制度

据统计,德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市,市区内的房子几乎都是出租的,主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房,就必须经过银行的严格审核,在评估还贷能力的时候,银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况,根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人,如果再贷更多的钱,那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押,信誉度不高意味着风险很大。在德国,自有自用的住宅不需要交纳房产税,只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外,出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税,税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税,如果通过房地产买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。最后,房子的管理、维修等费用也很高。

(四)法国的房产税制度

法国采用土地年度税的形式征收不动产税,在这个名目下包括三类房地产税,即“未建房屋地产税”(Taxe foncière sur les propriétés non baties)、“建成房屋土地税”(Taxe foncière sur les propriétés baties)和“住宅税”(Taxe d'habitation)。

按规定,“未建房屋的地产税”由空地的所有者缴纳税金,征税根据是土地的出租价值,其税金减免部分是20%;“建成房屋土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金,征税根据是建筑物的出租价值,其租金减免部分是50%;“住宅税”由住宅居住者缴纳税金,但没有减免部分。

在上述三类房地产税中,有两类是由业主缴纳,一类由居住者缴纳,由业主缴纳的两类考虑了业主的成本,因此有减免部分,而由居住者缴纳的一类则没有减免。可见对于出租的房地产来说,其税负是分别由出租方和承租方承担的。

地产税的减免:根据不同的情况,房主可以享受一定期限内的地产税减免优惠,减免时间有2年、10年、15年、20年之分。

一、2年减免期。

1、新建的住宅、重建或加建了部分面积的住宅。

2、整栋住宅楼的房主都可以享受减免税。

3、如果房东在购房时已经享受过国家贷款补贴、或贷款低利率等优惠,当地市政府也可以取消为期2年的地产税减免。

如果房东希望在新建或扩建住宅后,享受为期2年的减免不动产税,需要保存所有工程单据,并在保税时主动说明。如果经过审核,有权利享受减免税,税单中会有文字说明。

特殊情况:对于新成立的公司,以及一些在城区的地产,都可以实施不动产税减免措施。所以减免都要符合相关法律规定。具体情况可以到税务中心进行咨询。

二、10年减免期。这种长期地产税减免是针对那些购买新房的房主,或是对住房进行过重建、扩建的房主,并且房主在买房时所申请的贷款要超过房产总价的50%以上,递交贷款申请的时间在1984年1月1日以后。按照2001年后的新规定,如果住房是属于一个大建筑群,这个10年的减免期可以再延长5年。但是如果购买住房时已经享受了零利率贷款,就无法获得长期地产税减免。

三、15年减免期。地产税15年减免是针对以下情况的新建住房。以廉租房形式进行筹资的住房;房子价格的50%以上来自国家或地方补贴的住房;房子价格的50%以上来自低利率贷款,并享有减免增值税的住房;2004年1月1日后购买,房款30%来自贷款,并享有减免增值税的住房。

四、20年减免期。2002年1月1日后,如住宅将被改建,成为工地,房子满足一定条件后,即可享受20年减免地产税。对于一些1998年以后获得的,享受国家补助的社会住房,或由国家改善住房事务所补助的社会住房。对于2000年以后获得的,享受国家补助,并被用于贫困人员紧急住房使用的房屋。

五、协商减免期。地方团体可以对其地产收益的部分或全部进行减免税。各省可以将已经实施的对某些房屋的长期减免地产税进行再延长。但住房必须是用于低租金出租给低收入者的。

(五)日本的房地产税收制度

日本从1950年开始征收房产税,在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。不动产取得税在不动产买卖、赠与、交换、改建后,所有者均有义务缴纳,土地和住宅的不动产取得税税率为3%,非住宅类建筑取得税税率为4%。

登记许可税是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同,通过购买获得的房地产税率为2%。

印花税是不动产交易签约过程中产生的国税,税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额需要缴纳的印花税税额为6万日元。

继承税和赠与税是不动产接受方缴纳的国税,采用10%至50%的六档累进税率制,不足1000万日元的部分按10%的税率征税,而超过3亿日元的部分其税率则为50%。

不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税,在房地产领域,物业税 征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前,日本的物业税标准税率为1.4%,都市规划税的税率上限为0.3%。

为缓解社会矛盾和体现公平课税原则,日本针对物业税和都市规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑,免征物业税;政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下,在东京市内土地面积为150平方米的两层建筑,土地和建筑的物业税合计为6.8万日元。

不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税,包括所得税和居民税两种。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为,稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%,居民税税率为5%;保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%,居民税税率为9%。

同样,日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时,收益金额在6000万日元以内的部分,所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收;收益金额超过6000万日元的部分,所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。

日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立的这样一套相对完善的税制,不仅为各级政府提供了税收来源,还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法,也兼顾了社会公平。此外,房产税还发挥着调节房地产市场的功能,如近年来在房地产市场低迷的情况下,日本又推出了不少减税措施,以刺激房地产消费。

(六)韩国综合不动产税制度

韩国楼市在2001至2004年间上涨得很疯狂,尤其是在首尔,核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价,推出了一系列措施,其中最关键的利器就是“综合不动产税”。

当时韩国已经有财产税。一套1亿韩元以上的住房每年要征收0.5%的财产税,不过由于征税的标的房价不到市场价的50%,所以实际税率只有0.2%左右。

综合不动产税是在财产税之上额外征收,主要面对高端住宅,意在打压高房价、促进财富的再分配。虽然综合不动产税是国税,但韩国政府把税款分配到各个地方政府,帮助缩小地域之间的经济发展差距。

经过了激烈的讨论后,韩国政府从2005年开始征收综合不动产税。征税对象是6亿韩元以上的住房,税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%,实际税率要低很多。在2007年,综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。再加上普通财产税,负担确实不轻。李明博总统上台后,从2008年开始实行减税政策,调整了综合不动产税,把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房,把税率下调到0.5%至1%。 

(七)香港物业税与差饷的计算方法

 物业税是一种财产税,性质是一种间接税,按物业占用或持有而征收。在香港称为“差响(Rates)”,属性上有别于同时征收的物业税(Property Tax)。香港物业税属于直接入息税。根据香港税务条例规定,所有物业业主不需缴交这一税项,除非该物业已获得相对收入,例如在评估年内获得租金收入。应课税净值的计算方法如下:

应课税净值计算

 

差饷是一项房地产税,物业无论是自用、出租或是空置,均须缴纳差饷。如果物业由业主使用,业主便要负责缴纳差饷;但是如果物业出租,便要视乎业主和租客订立的租约条款,以决定应由谁缴纳差饷;如果租约没有规定,缴纳差饷的责任便应由租客承担。

应课差饷租值 Rateable Value

差饷是按照物业的应课差饷租值(Rateable Value)再乘以一个百分率征收。应课差饷租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时,估计可取得的合理年租(在概念上成为假设租约(Hypothetical Tenancy)而计算。评估应课差饷租值时,必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期,在公开市场所议定的租金,并按面积大小、位置、设施、完工质素及管理水平的分别加以调算。即是说估值时不一定按业主的实收租金为准,物业的租售限制都不在考虑范围内。评估的标准是按上述影响租金的各个因素来考虑市值租金(prevailing market rent)是多少,即假设该房屋在评估时由空置而出租时,可能收取的租金数量。

根据香港差饷条例,物业单位的应课差饷租值,须相等于在下述情况下物业单位按年租出可合理预期得到的租金:

(1)租客承担支付一般由租客支付的 所有差饷及税项;

(2)业主承担支付地税、修葺费用、保险费以及维持该物业单位于能得到该租金的状况所需的其他开支。

根据普通法的概念,应课差饷租值的假设租约,并无定下期限,所谓按年租出,这个意义是指租客可以合理地预期租约在12个月后可持续下去,而租金是由假设的业主及假设的租客厘定,其中的假设是物业单位是按现状交吉出租(这里背后含有市场租值的意思)。差饷条例2(b)所述的业主责任,一般的失修并不在应课差饷租值的考虑范围内。倘若物业单位严重失修,而维修亦须耗费不菲及不化算,在此情况下,评估该物业的应课差饷租值时须考虑物业单位失修因素而将租值下调。但是,在以上的严重失修情况下,如果物业单位有重建机会而调整物业的估值则并不恰当。

在评估上,要确定应课差饷租值,在过去众多的差饷上诉案例中,已经定下一套法院所接受的程序。

这套程序简述如下:

(1)第一步是假设模拟租约(Hypothetical Tenancy),即假设物业在指定的估价依据日期空置出租时,估计可取得的合理年租。

(2)第二步是考虑影响假设租金(Hypothetical Rent)的因素,包括市场租值(Market Rental Value)、租期、租客的开支、业主负责维修的责任,对租客的滋扰(nuisance)、物业单位交吉、及出租的意欲等。

(3)第三步是参照法院所定,在差饷估值上需要注意的重大假设。例如,在估值时无需考虑租务协议内限制性的约言(Restrictive Covenant)及政府批地书(Government Grant)内的限制(Restriction)。此外,估值时一般的法定限制对应课差饷租值的影响需要考虑,但是法定租务管制例如是业主与租客(综合)条例的租务限制则不需考虑。

差饷估值除了假设租约这一个重要原则外,另外还有2个重大原则已为法院所规定。这2个原则包括(1)情势变更 (Rebus Sic Stantibus) 原则及(2)估价册内划一估计水平 (Tone of the list)的原则。

情势变更(Rebus Sic Stantibus) 原则

在评估物业单位的物业单位的应课差饷租值时,香港采用了英国其中一个沿用的情势变更(Rebus Sic Stantibus)原则(拉丁文,意思指一切维持不变),假设在有关日期:

(1)物业单位的状况;(2)影响占用模式或影响占用性质的有关因素;(3)物业单位所在地区的状况,就同区内的其他处所、该等处所的占用和使用情况、区内提供的交通服务和其他设施,以及影响区内的舒适环境的其他事物而言,这三种情况与估价册开始生效时一样;如果差饷估值属临时估价(interim valuation),则与通知书送达时一样。

差饷条例的意义是确保物业单位的应课差饷租值根据其物业单位的状况(physical state)及其占用模式或性质(mode of category of occupation)的持续使用(subsisting use)来评估。

估价册内划一估计水平 (Tone of the list)

估价册内划一估计水平是香港根据英国相关的法例而修订并于1973差饷条例加入。这个估价原则,目的是维持估价的公平及一致。在评估一个物业单位的应课差饷租值时,差饷物业估价署须参照同类型的物业单位在估价册内已评估的租金水平,不应有偏离。

近年来,差饷物业估价署署长会根据由香港特别行政区行政长官就新的估价册指定的一个日期(估价依据日期)的租值水平,评估物业单位的应课差饷租值。

应课差饷租值评估方法

目前香港法例并无规定采用特定的估值方法,以厘定持物业单位的应课差饷租值。估值方法的选取决定于: 

• 物业单位种类 

• 是否有租金证据可援

目前共有三种最普遍的估值方法,经案例裁定所承认,为最经常使用作差饷估值用途的评估方法:

1、以公开市场租值证据作估值参考(租金比较法)

2、在缺乏租金证据背景下以收入及支出作估值参考(收入支出法)

采用此估值方法的基准一般来说是该类物业有法例上、区域上或商业上的垄断优势。在差饷估值方面,这些垄断优势存在与否并不最重要,相反占用该处所的占用人其牟利的动机及占用人并不能在其他处所经营业务的假设必须为先决条件。适用于收入支出发作评估的物业包括公用设施、酒店、电影院、大型商场或火车站内的报纸摊档、加油站赌场及等。

收入支出法计算方法:

3. 以成本作估值参考(成本法)

假如物业单位的种类甚少机会出租,因而令租金证据甚为缺乏,同时收入支出法不是合适的估值方法,这种情况下可采用成本法作为估值基础。成本法可同时与比较法一并使用,作为物业单位某部分的估值基础。例如在评估休闲设施 (recreational facilities)中的可应课差饷的机械及设备部分。成本法假设在估值根据日一个与须作评估的物业单位相若或相当的物业建成,并已计及所有费用成本,包括土地费用及成本,即按楼龄及如功能折旧而调整。同时亦假设有意租客愿意支付该物业按其还原资本化率 (decapitalisation rate) 所转化的年租金方法支付租金计算得出应课差饷租值。

对于目前差饷评估方法而然,香港经过多年的发展,是比较成熟而且具备一定的效率。这方面其实对国内日后推行物业税征收的准备及评估,有一定的启发性。尤其是怎样取得各方面的平衡,令物业税的征收更具公平及效率,我们认为国内可以更多参考香港以至新加坡等地的税制、机关设置及其他的机制。

香港差饷征收对房地产市场的影响:

香港的差饷1845年开始征收。差饷的开征,增加了业主的持有成本,因此,香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置。甚至在特殊时期,在约定由租户缴纳各项税费的情况下,以零租金出租,减轻持有负担。因此,差饷的开征会减少房屋空置,加大供给量,提高社会物质财富利用率的作用,对房地产行业的管理具有重要意义。

同时,差饷也是香港政府调节房地产市场和整体经济的一个常用手段。香港是典型的城市型经济特征,地域狭小,人口较多,密度约是上海的3倍。香港的房地产市场发展速度很快,波动也比较剧烈,几十年来经历过多次起落,香港政府也经常利用差饷进行调节。

但是,与我国内地目前情况不同的是,香港近年来运用差饷对房地产市场所做的重要调整,多是在房地产衰退时期,目的不是为了抑制房价,而是刺激房地产市场的复苏。从这样的实践中,也同样可以考察差饷对房地产市场的影响作用。

从1985年香港房地产市场复苏算起,到1997年,香港的房价已上涨了近10倍。1997年,香港的房地产市场泡沫破灭,楼价一路下跌,与1997年度的峰值相比,2004年第四季度香港的楼宇价格平均下跌了62%,私人住宅租金平均减少了48%。

在1998年~2003年香港房地产市场的低迷时期,为了减轻差饷缴纳人的负担,香港政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整:1998年退还当年第二季度的差饷;1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷;2002年免收5 000港元以下低额差饷(此项政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需要缴纳差饷);2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷,并延长了3个月的缴纳期限。这些政策对经济低迷时期房地产市场的企稳和复苏,起到了积极作用。

在2007年下半年爆发的全球经济危机背景下,香港政府也利用差饷工具对房地产市场以及经济发展进行了调节,实施了多项减免,稳定房地产市场,鼓励经济复苏。2007年~2009年香港地区的差饷减免摘要。

差饷对房地产市场的调节作用是非常有限的。以上述1998年~2003年的房地产下降周期为例,尽管香港政府进行了多次差饷减免,但是房地产市场的价格仍然在直线下降。事实上,香港地区无论是1997年前的楼价疯狂攀升,还是此后至2003年的大跌,或者近两年的房地产波动,都是多个因素造成的,包括经济发展状况、收入水平、心理预期、金融危机影响等,而差饷对房地产市场的影响,相比之下,并不十分明显。

(八)国外房产税制度实施效果的重要启示

美国和德国证明房产税和房价无关。

美国和德国的经验证明,房产税和房价无必然联系。如果以控房价目的来推房产税,至少从经验来看,此税并无此功能。例如,美国和香港有物业税,但房价几经起落。德国没有物业税,却是房价稳定的典范。
 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2012-6-20 点 击 数: 5367
 
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