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  广西北海市住宅市场研究
 

广西北海市住宅市场研究

(1)住宅楼盘区域分布情况

北海市住宅楼盘共分布在五大区域。

区域

典型项目

区域特点

价格

第一区域

天隆三千海

由于较近海,以销售海景物业为主,高层和小高层为主。面积60㎡~120㎡不等,户型1-3房均有。

该区域一线海景项目售价过万,不看海项目均价基本在7500元/平方米。

银滩1号

森海豪庭

第二区域

同和水岸香堤

该板块以前楼盘相对较少,以同和水岸香堤为代表楼盘,但是潜在开发量比较大,今年以来推出较多新盘。

该区域无海景资源,顾房价相对较低,均价为5500元/平方米。

辰寰花园

纯天海德堡

第三区域

君临西海岸

该区域市政配套设施完善,是北海传统的中心区域。以两房和三房为主力户型。

无海景资源,依赖市中心成熟资源,均价大多在5500-6500元/平方米。

天宁假日

尚品国际

第四区域

香槟郡

物业类型丰富,有别墅洋房公寓普通住宅等。项目规模较大,超过100亩的项目大多出现于该区域。

在无景观资源的条件下,项目品质决定项目价格,该区域价格区间5200—5600元/平方米。

蓝海银湾

止泊园

第五区域

北部湾1号

一线海景的稀缺资源使得该区域物业多以大户型为主,辅以公寓和五星级酒店。

由于稀有的景观海景资源,均价在12000—17000元/平方米。

海岸国际

海逸豪园

【小结】

对北海市的楼盘而言,稀缺的海景资源就是其利润的来源,一区和五区虽然同属于可看海区域,但是由于方位不同,且距离中心区的距离不同,在价格的反应上也有所不同,五区价格比一区贵。

三区是北海市传统的中心城区,中心城区土地稀缺,土地供应量小,因此该区域的项目相对较少,主要以在售项目或者已经进入尾盘销售的项目为主。

二区和四区代表了北海市目前城市发展的两极—向东和向南发展。这两个区域土地资源丰富,待开发土地众多,虽然市政配套设施不齐备,但价格相对适中,品质较高。纵观这两区,新增项目最多,且未来土地供应量也是集中在这两个区域,所以这两个区域的项目竞争最为激烈。

(2)北海市主要在售项目

n   西南大道以北广东路以西项目

项目名称

占地面积(亩)

容积率

总建筑面积(㎡)

销售价格(元/㎡)

产品类型

君临·西海岸

10.5

3.95

29450.82

均价5500

高层;小高层;

丽海明珠

9.9

4.7

31196

均价5300

27层高层,11层小高

银河·西岸美地

10

2.0

13545.1

均价5800

两栋16层

嘉福·文华苑

54.04

4.1

230000

均价6500

1600户,高层

城市丽景

40.36

1.86

52000

均价5350

整个小区由4幢多层和高层建筑半合围组成

天宁假日

10

4.5

29999

均价5300

整个项目由2栋18层的高层建筑组成

尚品国际

3.1

7.62

38000

成交均价5000

总层高25层,地面23层,地下两层,地面总高度约82米。

 

【分析】

1、项目规模普遍不大,个别项目除外。

该片区属于北海市传统的中心区域,市政配套设施完善,生活便利,路网发达。中心区域的土地具有稀缺性,一般地块不大。从上表可见,在售的多为十来亩的项目。

2、景观资源较少。

这个片区的项目离海岸线较远,缺乏优越的外部景观资源。大多数项目由于自身地块小的限制,缺乏足够的空间打造内部景观。所以无论是外部景观还是内部景观,都没有太多优势。

3、在售数量不多。

目前在售的多为较早前开发的项目,新项目出现的频率相对其他片区小。

4、以小高层和高层为主。

这些项目基本上都是小高层和高层,说明当地对于小高层和高层的接受程度较高。

 西南大道以北广东路以东项目

项目名称

占地面积(亩)

容积率

总建筑面积(㎡)

销售价格(元/㎡)

产品类型

香槟郡

130

2.7

235000

均价6500

多层;小高层;高层

东郡

38

2.2

56000

均价4000-5000

小高层;多层;多层;高层

东峰锦绣城

69

3.7

185375

均价5000

高层

北部湾1号

165

4.45

490000

均价17000

高层

迪亚小城二期

80

1.52

68000

均价4500

小高层;别墅

东尚领域

/

3

36657.3

均价6000

高层

止泊园

163

2

260000

均价5200

别墅、公寓、情景洋房、多层、高层

海逸豪园

/

/

100000

均价11000-18000

高层

嘉园·千佰渡

27.88

2.66

56370

均价5500

高层

俊杰华府

14

3.8

44425.17

均价6800

高层

金葵·蓝海国际

70

3.2

70000

均价4400

高层

蓝海银湾

173

1.79

250000

均价5500

高层

鑫丰丽景

38

3.2

84000

均价5000

高层

海岸国际·假日公园

13.4

3.8

33885

均价7600-13000

高层

 

【分析】

1、大盘汇聚较多。

北部湾1号、香槟郡以及止泊园,规模都是百亩以上。且该区域位于北海市东面,是未来城市发展的方向,也是今后供应土地的热点区域之一。虽然目前市政配套不是很齐全,但是未来潜力无限。

2、少数楼盘拥有优越的景观资源。

海逸豪园、海岸国际以及北部湾1号等项目,位于海岸线第一排,拥有稀缺的海景。其他离海岸线较远的项目也纷纷以海景作为卖点,只要能看到一点海,营销就往海景房大做文章。

3、在售数量多。

因为这里是新开发的区域,土地供应量大,所以很多新项目如雨后春笋般破土而出。

4、整体开发水平较高,楼盘风格较为鲜明。

放眼整个北海市,高端项目的代表非北部湾1号莫属。以桂林山水为外形,风格十分独特,让人过目不忘。在一群同质化严重的项目中鹤立鸡群,价格自然也是风向标。中式建筑代表项目止泊园,在一片欧陆风中找到自己的风格,形成独特竞争力。

5、价格幅度较大,最低的仅400元/㎡,最高的达到17000元/㎡,差别在于对海景资源的拥有程度,一线临海项目基本在万元以上。

 西南大道以南项目

项目名称

占地面积(亩)

容积率

总建筑面积(㎡)

销售价格(元/㎡)

产品类型

同和·水岸香堤

173

1.79

164368

均价4500

多层;小高层

穗丰金湾

64.2

4.3

201485.2

均价6000

10栋18F、4栋33F、2栋30F、1栋15F,共1876户

棕榈泉花园公寓

35.1

4.4

104519.4

均价5800

2栋27F、4栋21F高层海景公寓

华杰赫尔馨居

22

3.6

53545

均价6300

3栋13F、3栋16F高层,519户

岳麓海岸

62.71

3.5

160002

均价4700

17栋高层,共572户

怡康春城

38

4

102728.56

均价5400

4栋18F、1栋24F、2栋26F高层

东辉·瀚林鑫苑

44.46

2.99

97689.93

均价4700

3栋10或11F小高层;3栋17或18F高层;2栋26F高层

海湾茗园

20

4.2

64453.08

均价5500

5栋30层高层,共613户

嘉盛大厦

1.9

1.97

12895.84

均价6200

1栋22F商住楼,共122套

辰宸花园

16.93

3.98

52653.6

­成交均价5000

2栋17F和1栋21F高层

  天隆·三千海

3000

1.7

1680000

均价13000

项目融居住度假、民族风情、滨海旅游、高端商业等形态于一身

北国之春

 /

3.96

40028.93

均价6000

高层;小高层;

【分析】

1、区域规模呈橄榄形,最大规模和最小规模皆出现于此。

与西南大道以北广东路以东的片区项目相比,这里的项目规模略小,只有天隆·三千海以其千亩大盘之躯坐落在银滩西区,目标是打造一线滨海城市综合体。除此外百亩以上的项目只有同和·水岸香堤一个。其余项目多为一两栋楼的规模。目前该片区市政配套设施虽不齐备,却仍是现阶段北海房地产开发热潮的热点区域。

2、区域内外部资源差异性大。

天隆三千海雄踞北海市银滩西区,收纳北海一线精华海景、数公里银滩、世界顶级18洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、社区精端会所等于一身,打造南中国一线滨海城市综合体。规划之大手笔目前在北海市尚无其他项目可与之一比。而其他更多则属于规模较小,且无景观资源的项目。

3、楼盘同质化现象较为严重。

小项目受地块小的局限,即使有心打造特色也没有太多可发挥的空间,除了天隆三千海呈鹤立鸡群之势外,该区域另外一个口碑和销售均不错的项目当属同和水岸香堤。此项目号称25万平方米地中海风情住区,但是无论园林还是建筑外形以及地中海风情样板间,都没能将地中海风格很好的表现出来,属于口号营销。
 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2012-3-20 点 击 数: 5543
 
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