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  房地产企业2011经营情况分析(三)
 

大型房地产企业土地储备趋势

由于政策从紧,房企资金链紧张等原因,今年全国多数城市土地交易市场得到明显降温,尤其是一线城市,地王现象基本消失,底价拿地现象日益增加,但与此同时,部分二、三线甚至四线等地级城市土地市场交易有活跃迹象。

2011年上半年中国房地产企业土地储备Top10入榜企业

企业名称

2011年1-6月份土地储备面积(万平方米)

恒大地产集团有限公司

9656

万科企业股份有限公司

5647

上海绿地(集团)有限公司

5052

保利房地产(集团)股份有限公司

4761

世茂房地产控股有限公司

4177

雅居乐地产控股有限公司

3523

碧桂园控股有限公司

3450

绿城中国控股有限公司

3433

中国建筑股份有限公司(含中海)

3406

重庆龙湖地产发展有限公司

3161

 

(1)房企总体土地储备力度减弱

今年以来,中国房地产开发企业在空前严厉的调控政策下,拿地的规模和投入资金都越发的谨慎,政府的土地出让金总额也趋于减少。

受到调控政策影响,今年以来中国绝大多数房地产开发企业的现金流还是总体偏紧,使得企业拿地的整体格局有所变化。

据统计,碧桂园,2011年首十个月共实现合同销售额约369亿元,合同销售建筑面积约585万平方米,同比增长幅度分别由首九月49%、28%下降至37%、18%。富力地产自9份开始出现了累计销售额的同比下滑,首九月富力销售额同比下滑1%,前10月,富力共录得合约销售金额235亿元,合约销售面积157万平方米,分别同比下降2%和19%。9月末,富力地产把全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元,为业内首个下调销售目标的公司。

在整体调控政策基调不变的前提下,预计今年下半年房地产开发企业在自身资金链日趋紧张,融资渠道收紧及调整企业发展战略等多因素的影响下,对土地储备的投入力度与往年相比将有所减弱。

恒大:

今年上半年恒大销售面积已达611.7万平方米,在建面积3163万平方米,两项指标均为全国最高。同时,恒大地产的2011年半年报也显示,截至6 月底,恒大的土地储备达1.35亿平方米,较2010年年报披露的9600万平方米再增4000余平米,属国内拥有土地储备最多的房企,其拿地热情将不会很高。

中信:

中信地产内下半年只对北京CBD核心区Z11地块有拿地的热情。

嘉华投资:

2011年对于嘉华投资而言是个休整的年份,面对接踵而至的调控,嘉华投资计划的应对策略将是“促销售、缓拿地,广积粮”。

建业:

建业地产公司目前手持现金40亿,平均毛利率45.6%,全年买地资金大概47亿,上半年已购29亿,下半年尚有18亿的购买额度,但其购买意向不强。

2011年上半年部分上市公司拿地支出情况分析

房地产企业

拿地支出亿元

中海地产

176.8

保利地产

166.6

万科

150.57

远洋地产

77.46

华润置地

超过40

招商地产

40.15

融创中国

37.37

金地集团

27.18

世茂股份

24.2

万通地产

15.5

富力地产

4.73

(2)部分地方房企加快圈地步伐

在各种楼市调控政策的催化下,今年以来,开发商资金回笼缓慢,拿地态度谨慎,但从土地溢价方面来看,目前土地基本上是底价成交,不排除有实力的开发商抄底拿地。

以万科为例:1-9月,万科累计实现销售面积841万平方米,销售金额971亿元,分别比去年同期增长39.9%和35.9%。同时,营业收入293.1亿元,净利润35.8亿元,同比分别增长31.0%和9.5%。万科目前持有现金339亿元,在9-10月,该企业频频出手拿地,拿下了合肥、西安、北京、太原等城市的十余个地块,总建筑面积超过百万平方米。

(3)商业地产受到影响。

目前开发商因处于年底急需回笼资金阶段而影响拿地,不论是住宅地块、商业地块,开发商都要考虑资金问题。资金链紧张已经成为整个房地产行业的问题,商业地产开发也开始受到影响。由于商业地块开发对自有资金要求更高,因而开发商的拿地意愿也降低。

(4)房地产业务多元化发展。

今年以来调控政策均针对住宅,不少房企加大商业商务地产、旅游休闲地产等持有型、经营类物业的投资比例,虽然占业务比例不大,但已反映出房企发展模式转变的趋势。

(5)避开政策风险高的城市,向二、三线城市扩展。

随着一线城市可建设用地的减少,调控的不断深入,而二、三线甚至四线城市迎来城镇化发展的机遇,发展空间大,品牌房地产企业向这些城市扩展的趋势将延续。

(6)外资看好中国房地产市场。

相对于国内房企拿地意愿骤降,外资进军国内商业地产的热情未减。外资现在基本以股权合作等方式与国内企业合作,投资周期在2至3年。外资进入中国商业地产行业最显着的作用之一就是缓解了地产开发商的资金压力。另外,外资丰富的行业经验和操作模式促进了中国商业地产行业专业化水平的提高及地产行业的整体发展。
 
发 布 者:  admin 添 加 时 间:  2011-12-27 点 击 数: 5165
 
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