1.      东兴市酒店业发展专项调研

1.1.     东兴市酒店业发展现状

东兴酒店市场容量少、客房价格低、配套低、服务水平差，整体处于酒店行业发展的初级阶段。

东兴市酒店业市场经历了从“以边境商贸往来住宿为主”发展到“以旅游业带动休闲娱乐产业和商务往来住宿模式为主”的过程。随着城市旅游业快速发展，以及城市地理位置的优越性，加上国家实施北部湾开发战略的利好影响，近年城市酒店数量开始增多，根据实地考察估算东兴市区内大大小小的酒店共有100多家，各类酒店的年入住率也开始提升，酒店营业收入增多，发展情况良好，未来前景广阔。

2008年，东杰大酒店、东盟假日酒店、金滩大酒店建设成为三星级旅游酒店；2009年，锦华大酒店建设成为四星级旅游酒店；2010年，王朝大酒店、京岛酒店分别建设成为三星级、四星级旅游酒店。到目前止，东兴市星级旅游酒店8家，其中有2家四星级，6家三星级，床位共有1582张；社会旅馆151家，床位20126张。全市有客房10691间，床位21708张，为广西县级行政辖区之最。

市区内的酒店有80%是集中在北仑大道两侧。

目前，东兴市酒店可大致分为四种类型。

第一类，以锦华酒店为代表的四星级酒店，目前市区内已营业的四星级酒店只此一家，是作为政府接待领导及贵宾的唯一选择，以及一些中高端商务人士也选择锦华酒店作为落脚点，主要的原因是该酒店配套设施较齐全，环境优良，内部装修条件好，接待服务水平比其他的酒店高，代表着这个城市酒店的最高水平。

第二类，以东杰大酒店、银海大酒店等三星级酒店为代表的，这类酒店普遍存在营业历史悠久、内部装修落后、近年营业情况一般等特点，属于这个城市落后的酒店群体，其生存受到私人旅馆的威胁。

第三类，以金凤凰酒店、东京湾酒店等为代表，在近几年兴起的私人酒店，这类酒店由于外形新颖、内部装修新、环境优良等特点，受到了越来越多的客户欢迎；这类酒店不挂牌，但是装修标准可达到三星级酒店的水平。

第四类，是一些客房数量在30间左右的小型旅馆，以较高的性价比脱颖而出。

l  价格

东兴酒店价格普遍较低。目前，营业情况较好的四星级酒店，锦华酒店标准客房的价格为230-300元/晚。其他，三星级酒店的价格为100-200元/晚，私人酒店的价格为120-160元/晚，普通旅馆的价格低于100元/晚。

l  餐饮

普遍无餐饮配套，标准低。除了锦华酒店，其它酒店均无酒店早餐供应。如三星级的东润大酒店餐饮实行外包。

l  会议室

会议室配套欠缺。锦华酒店的会议室设施最好，其它酒店多数没有。如三星级的王朝大酒店、金源大酒店等的会议室接待能力也较差。

l  休闲娱乐配套

休闲娱乐配套欠缺。除了锦华酒店有相关休闲娱乐配套外，其它酒店基本无此配套。部分三星级酒店原规划有，但也由于营业差也被迫关闭。

l  酒店服务水平

酒店服务水平差。东兴酒店经营状态还处于酒店行业的初级形态，酒店服务水平差，普遍无星级酒店服务意识。

综上所述，东兴酒店市场容量少、客房价格低、配套低、服务水平差。

1.2.     星级酒店数量及分布情况

东兴市大大小小的酒店遍布全市，但真正的具备星级酒店服务水平、星级酒店配套、星级酒店接待能力的高星级酒店欠缺。

目前，东兴市已开业和计划开业的四星级酒店共有4家。其一，锦华酒店位于市政府附近，是目前市区内接待领导与商务人士的首选酒店；其二，是位于东盟大道上，计划在2011年10月1日开业的东杰大酒店；其三，是位于市区外的京岛风景名胜区内的金滩大酒店。另外，位于北仑河边上，友谊关傍的国门酒店也已完成主体建设和部分室内装饰，打算近期开业。

已挂牌的三星级酒店共有6家，分布于北仑大道及市中心区域，分别是：浙江城大酒店、银海大酒店、东杰大酒店、东盟假日酒店、东润大酒店、王朝大酒店。另外，根据实地考察，原东兴大酒店，现为六宝大酒店计划于年内申请三星级酒店。东兴市五星级酒店市场为空白，发展前景可期。

2010年，东兴市星级宾馆酒店平均入住率达87.95%；房费平均价格为128元每间；年度住房经营总收入达6500万元；年度住房交纳税费达325万元。

东兴市星级酒店情况一览表

东兴市酒店分布图

q  东兴市星级酒店均分布于城市重要道路旁，地理位置条件优越；

q  目前，在营业的东兴市四星级酒店客房总数115间，三星级酒店客房总数约495间；

q  东兴市四星级客房价格高于200元/晚，三星级客房分为两个价格区段，分别是100-130元/晚与150-200元/晚；

q  除了锦华酒店有供应早餐外，其余酒店均无早餐供应；

q  在会议室与休闲娱乐配套场所方面，锦华酒店配套级别较高，其余条件差；

q  在入住率方面，三星级酒店普遍低于锦华酒店约5-10个百分点。

q  东兴酒店客房普遍有部分房间（约10-30间）带电脑，均可免费上网。

1.3.     星级酒店经营情况（代表性个案分析）

2010年，东兴市星级宾馆酒店平均入住率达87.95%；房费平均价格为128元每间；年度住房经营总收入达6500万元；年度住房交纳税费达325万元。

处于东兴市NO.1的锦华酒店，以115间客房、普通房房价约270元/日的价格占据了东兴酒店业1/5的市场。因此，在东兴，开发真正的五星级酒店将面临短期市场容量不足，具有较大风险。

n  锦华酒店（四星级）

1、酒店外景和室内设置

 2、酒店概况

锦华酒店位于民族路与兴东路的交界处，与城市主干道相连，距离东兴市政府不足500米，距离市中心区域约3分钟车程，地理位置条件十分优越。锦华酒店是东兴市区内唯一一家营业的四星级酒店，拥有客房、餐饮、娱乐、健身、商务中心、大堂吧、会议室等服务设施。在客房内部，符合四星级酒店装修标准，设有总统套房、行政套房、商务套房等不同类型客房，总客房数量为115间，其中总统套房两间。无论从硬件条件还是软件条件看，锦华酒店都代表了目前东兴市酒店的最高水平。

3、客房价格

4、营业收入

根据调查，锦华酒店普通客房约110间，总统套房约5间。普通客房按日均约270元/日，套房按1000元/日，按1年365天，年开房率90%计算。估算锦华酒店客房年营业额约1200万元。再计算餐厅、会议室、健身房等配套设施的营业收入，金花酒店的年营业收入超过1300万元。约占东兴酒店市场营业额的1/5。

5、研究启示

锦华酒店在未来1至2年内，还将代表着东兴市酒店的最高水平，它拥有的优越地理位置条件与客源优势，在短期内很难有竞争对手超越。对于本项目，只有建造更高级别的酒店，打造最高标准的设施，才有机会撼动这个市场。

1.4.     星级酒店需求预测

根据旅游局资料显示，东兴市酒店需求预测如下：

1、总体布局。规划形成“两主三次多补”的住宿设施空间格局。全市以东兴城区和金滩景区为东兴市旅游住宿接待的主要区域，以北仑河口景区、冲满大岭景区、红石谷景区为旅游住宿接待的次级区域；其他景区和乡村为补充区域。本项目位处东兴市城区，酒店所处的主干道新华路直通国门。

2、规模与档次结构。经测算，规划的近、中、远各期末全市旅游住宿床位需要量依次为12200张、21700张和29300张。一星及以下、二星三星、四星五星的床位比例结构大体为：近期末55：35：10，中期末45：40：15，远期末35：45：20。因此，近、中、远期四、五星级酒店床位分别为：1220张、3255张、5860张。对应到四、五星级酒店房间约650间、1700间、3000间。需要的四、五星级酒店家数约1-2家、3-5家、5-8家。

东兴市规划旅游住宿床位需求量一览表

3、住宿设施建设布局

（1）东兴城区。规划建成拥有五星级酒店2家、四星级酒店5家、三星级酒店10家的酒店结构。重点建设商务会议型高档酒店，并努力提升服务品质、打造品牌，结合边城风情街区建设引导居民开设并规范经营风情旅馆和旅游公寓。

（2）金滩景区。规划主要安排滨海旅游度假酒店、产权度假公寓和乡村风情旅馆。规划建设1到2家五星级酒店，建成四星级酒店3家、三星级酒店6家，专业中高档商务酒店3家。适当开发旅游房地产，安排30～50公顷的旅游度假社区，鼓励和引导建设京族乡村旅馆和滨海露营地。

（3）北仑河口景区。规划安排1家五星级酒店和2家三到四星级旅游商务酒店和占地10～20公顷的产权度假公寓。

（4）红石谷景区。规划建设三星四星旅游酒店各1家，结合新农村建设发展农家旅馆。

（5）冲满大岭景区。规划建4星级会议培训酒店1家。